PILAR BAUTISTA, ETC., ET AL., PLAINTIFFS AND APPELLANTS, VS. HILARIA UY ISABELO, ETC., DEFENDANT AND APPELLANT.

On
August 18, 1943, Pilar T. Bautista was the owner of four parcels of
land, with improvements, located at the corner of Azcarraga and Ylaya
Streets in the City of Manila, and more particularly described in
transfer certificates of title Nos. 40007 and 40008 of the Register of
Deeds of Manila. On the said date she executed a deed of absolute sale
in favor of the defendant Hilaria Uy Isabelo, conveying the properties
to the latter in consideration of P150,000, P90,000 of which was then
paid. Simultaneously a mortgage was executed by Hilaria in favor of
Pilar whereby it was stipulated that the balance of P60,000 was to be
paid within two years with interest at 6 per cent per annum,
and as a security a first mortgage was constituted in favor or Pilar on
the same properties. Although the consideration mentioned in the deed
of sale was P150,000, there is no question that the true purchase price
was P300,000, P240,000 of which was paid in Japanese military notes and
the balance of P60,000 was secured by the aforesaid mortgage. The deed
of sale and the mortgage contract were presented on August 18, 1943 in
the office of the Register of Deeds of Manila for registration, but on
August 31, Pilar withdrew said documents so as to prevent registration.
However, through the filing of signed carbon copies of the instruments
the necessary registration was effected and new certificates of title
Nos. 67070 and 67071, were issued in the name of Hilaria.

In
the early part of September, 1943, assisted by her husband, instituted
in the Court of First Instance of Manila a complaint for annulment,
subsequently amended, against Hilaria and her husband Eusebio Valdez
Tankeh. On September 14, 1944, Pilar deposited in court the sum of
P240,000, intended to cover that part of the purchase price already
paid by Hilaria. On the other hand, after Pilar had previously refused
to accept a PNB certified check for P60,000 which Hilaria tendered in
payment of the balance secured by the mortgage, the said amount was
deposited in court. The records and the deposits were burned during the
battle for the liberation of Manila, and as the parties were unable to
reconstitute the same, Pilar instituted the present action for the
annulment of the deed of sale and the contract of mortgage hereinabove
referred to.

It appears that the improvements on the land in
question were burned, and the land was occupied by the United States
Army as part of the supply depot. The payment of the rentals by the
Army has been withheld until final adjudication of this case. After the
Army had left, Eusebio Valdez Tankeh took possession of the property
and constructed thereon a building.

The theory of the
plaintiff Pilar Bautista is that the defendants Chinese citizens and
accordingly disqualified to purchase real properties in this country,
and that the consent of Pilar to the sale was obtained through duress
and misrepresentation. On the other hand, it is contended for the
defendants that Hilaria was and is a Filipino citizen; that as appears
in the deed, she was the sole purchaser; and that the deal was
voluntary.

After trial the Court of First Instance of Manila
rendered a decision finding that the sale was in fact made to the
defendant spouses who were Chinese citizens and therefore disqualified
to acquire real property in the Philippines; that the sale was obtained
through misrepresentation on the part of the defendants, in that Pilar
was made to believe, contrary to what is actually recited in the
contracts, that the balance of P60,000 was to be paid after two years,
without interest, and she could continue occupying the portion of the
improvements used by her as residence without any rental, and
collecting for herself the rentals for the remainder of said
improvements. The dispositive part of the decision reads as follows:

“IN
VIEW OF ALL THE FOREGOING CONSIDERATIONS, the court hereby declares the
deed of sale, Exhibit A, and the deed of mortgage, Exhibit B, null and
void, and of no legal effect; and that the consignation in court of the
sum of P240,000 in Japanese Military notes was legally made by the
plaintiff and therefore, she has fully returned the part of the
purchase price of the property received by her from the defendants. The
court also hereby orders the Register of Deeds of Manila to cancel
transfer certificates of Title Nos. 67070 and 67071 issued in the name
of defendant Hilaria Uy Isabelo, and to issue new ones in the name of
plaintiff Pilar T. Bautista. The plaintiff is hereby absolved from the
defendants’ counterclaim, the same not having been sufficiently proven.
No damages are awarded to said plaintiff; and no special pronouncement
as to costs.”

From this decision both the plaintiff
and the defendants have appealed, the plaintiffs insofar as the
decision fails to declare that they are the owners of the improvements
erected by Eusebio Valdez Tankeh, to order the defendants to account
for the rentals collected by them, and to appoint a receiver; and the
defendants insofar as the deed of sale and mortgage contract are
annulled.

While the trial court overruled the contention of
the plaintiffs that there was duress on the part of the defendants,
consisting in the alleged fact that Pilar was forced to accede to the
sale for fear that the defendants would avail themselves of their
influence with the Japanese if Pilar had refused, it sustained the
contention that there was misrepresentation in the sense already above
indicated, namely, that the balance of P60,000 was to be paid after two
years without interest, instead of within two years with interest,
Pilar having the right to continue residing in the premises and
collecting the rentals. We have examined the evidence thoroughly and
found that its preponderance weighs on the side of the defendants.
Pilar Bautista is admittedly an intelligent woman with business
experience, and it is fair to assume that she would not sign the deed
of sale covering her property of considerable size and value without
ascertaining its terms and conditions. Indeed, there is enough evidence
on record to show that Pilar not only read the document herself but
called her daughter to read it aloud, and that even before the signing
of the contract in the office of the Register of Deeds of Manila, she
again read the document. Of course she denies having read the deed, but
this assertion seems to be more unlikely than the theory of the
defendants, considering, as already stated, her intelligence and
business experience. At any rate, as aptly pointed out by the
defendants, the alleged misrepresentation could not have been decisive
in the execution of the deed of sale, the material and important factor
undoubtedly being the adequacy of the price offered and paid; and there
is no controversy on the latter point.

This leads us to the
question whether the defendant spouses, assuming that they were Chinese
citizens and that the sale was made to both and not solely to Hilaria
Uy Isabelo, are disqualified to acquire and hold the property in
question in view of section 1 of Article XII of the Constitution, as
construed in Krivenko vs. Register of Deeds of Manila,^[1] 44 Off. Gaz., 471. In the case of Trinidad Gonzaga de Cabauatan, et al., vs. Uy Hoo, et al.,^[2]
G. R. No. L-2207, decided on January 23, 1951, we already held that the
Constitution was not in force during the Japanese military occupation
and therefore the constitutional provision disqualifying aliens from
acquiring real properties in the Philippines was not applicable and the
doctrine laid down in the Krivenko case cannot be invoked in a sale
that took place during said occupation. This decision was followed in
the later case of Ricamara, et al., vs. Ngo Ki alias Sin Sim.^[3] It results that the sale in question has to be sustained.

Moreover, as also intimated in our decision in Gonzaga de Cabauatan vs.
Uy Hoo, et al., even assuming that the constitutional prohibition and
the doctrine in the Krivenko case may be invoked by the herein
plaintiffs, as both parties were in pari delicto, knowing that
what they did was in violation of the Constitution, the law will
maintain them in their actual situation, in the absence of any statute
to the contrary. Another consideration in favor of the defendant
Hilaria is that, after the death of her Chinese husband on April 3,
1948, she had admittedly been repatriated and is now beyond question a
Filipino citizen.

Wherefore, the appealed decision is
reversed and the plaintiffs’ complaint dismissed, and the plaintiffs
are ordered to execute, within sixty days from the finality of this
decision, the necessary cancellation of the mortgage in question.

Bengzon, Tuason, Montemayor, Jugo and Bautista Angelo, JJ., concur.

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^[1] 79 Phil., 461.

^[2] 88 Phil., 103.

^[3] 92 Phil., 1084.

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CONCURRING

REYES, J.:

I concur in the result, it appearing that Hilaria Uy Isabelo, the buyer
of the property in question, though married to a Chinese at the time of
the sale subsequently recovered her Filipino citizenship after the
death of her husband.

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DISIDENTE

PABLO, M.:

No
estoy conforme con la opinion de la mayoria. La venta de un inmueble a
Hilaria Uy Isabelo, esposa de un ciudadano chino, es nula porque
durante el regimen japones estaba prohibido a los extranjeros adquirir
bienes inmuebles privados, a menos que se obtuviera la aprobacion del
Director General de la Administracion Militar. (2 Off. Gaz. [1943] 349).

Aun en el supuesto de que, por haberse recobrado Hilaria Uy Isabelo la
ciudadania filipina, quedo consolidada la venta hecha a su favor, esto
solamente se refiere a la mitad del inmueble que ella compro, pero no
en cuanto a la otra mitad que correspondia a su marido. No hay pruebas
de que sus hijos, herederos de su difunto esposo, hayan adoptado
tambien la ciudadania filipina.

La teoria de que las partes obraron in pari delicto, como se sustuvo en Cabauatan vs. Uy Hoo et al.,
^[*]
G. R. No. L-2207, January 23, 1951, no es aplicable al caso presente.
En el siguiente ejemplo tiene aplicacion: A vende a B una lata de opio
por P5,000; como ambos estan enterados de que el negociar en opio esta
penado, hacen la transaccion en un lugar apartado sin testigo alguno.
B, al llegar a su casa, descubre que la lata no contiene opio sino
melaza; reclama contra A y este no atienda la reclamacion. B acude al
juzgado y pide, por medio de una demanda, que se condene a A a
entregarle opio como era el contrato. Los tribunales, en este ejemplo,
no intervendran porque se hizo la venta en contravencion de la ley
penal, deben dejar que las cosas esten como se hallan, esto es, que el
comprador se quede con la melaza y el vendedor con el precio. Razon:
que los dos, vendedor y comprador, infringieron la ley del opio, ambos
son culpables: obraron in pari delicto.

Reitero lo que sostuve en mi disidencia en Caoile contra Yu Chiao Peng, infra p. 861.

El
articulo 1306 del Codigo Civil español, en que se funda la mayoria,
dice asi: “Cuando la culpa esta de parte de ambos contratantes, ninguno
de ellos podra repetir lo que hubiere dado a virtud del contrato.”

“Culpa es falta mas o menos grave, cometida a sabiendas y voluntariamente.” (Diccionario de la Real Academia Española).

No existe ley que castiga la venta de un inmueble a un extranjero. ¿Han
cometido culpa el comprador, el vendedor, o ambos a la vez? Creemos que
no, porque la venta de un terreno es la cosa mas ordinaria del mundo.
No hubo causa torpe en el contrato. No se probo que alguno de ellos o
ambos, sabiendo que estaba prohibida la venta, la realizaron. No habian
cometido falta alguna. Ambas partes realizaron el convenio de venta con
la mejor buena fe. Bueno es hacer constar que no se ha probado que
alguna de las partes o ambas hayan obrado de mala fe, ni existe pruebas
de que, sabiendo las partes que estaba prohibida la venta, la
efectuaron sin embargo. La mala fe no se presume: debe probarse. A
falta de prueba, la presuncion es que las partes obraron de buena fe.
No es aplicable al caso presente el articulo 1306 del Codigo Civil.

En el asunto de Bough contra
Cantiveros (40 Jur. Fil., 221), estos son los hechos probados: Matilde
Cnativeros era la mas rica residente de Carigara, Leyte; ella y su
esposo Jose Vasquez firmaron un contrato de separacion conyugal.
Basilia Hanopol, prima y protegida de Matilde, y su esposo Gustavus
Bough marearon a Matilde con la cantinela de “que Jose Vasquez estaba
en el pueblo y podria impugnar el contrato de separacion de bienes
conyugales.” Los esposos Bough la indujeron a que les vendiese
simuladamente por P10,000 sus bienes inmuebles que valian mas de
P30,000; ella firmo ante notario la escritura de venta ficticia
(Exhibit A). Para convencer a Matilde de que no tenian el proposito de
engañarla y privarla de sus bienes, los esposos Bough suscribieron otro
documento (Exhibit 1), en virtud del cual donaban a ella todos los
bienes que aparecian en el Exhibit A, “donacion que tendria efecto en
el caso de que tanto ellos como sus hijos fallecieran antes que Matilde
Cantiveros.” Matilde, apesar de la escritura de venta ficticia,
continuo poseyendo sus bienes. Despues de algun tiempo, los esposos
Bough presentaron demanda contra Matilde, pidiendo que se les
restituyera en la posesion de dichos bienes, fundandose la accion en la
venta simulada. Porque el Exhibit A es un documento ficticio y ha sido
obtenido por medios fraudulentos, este Tribunal confirmo el
sobreseimiento de la demanda.

En el asunto de Perez contra Herranz y otros (7 Jur. Fil., 715), el demandante pedia la posesion del vapor Alfred,
fundada la accion en un documento en que la propiedad del Buque se hizo
constar “a nombre tan solo del demandante, por razon de que el, como
natural de Filipinas, podia, segun nuestras leyes, aparecer como dueño,
al paso que el demandado por se español no podia aparecer como tal,”
cuando en realidad el demandante solo era dueño de las 10/58 partes del
buque y el demandado, de las 48/58 partes del mismo.

En
los dos asuntos citados, los demandantes pedian el cumplimiento de unos
contratos con causa torpe, unos contratos falsos, simulados, que no
existen ante los ojos de la ley. Por eso este Tribunal aplico en ambos
el principio bien establecido de “Ex dolo malo non oritur actio,” e “In pari delicto potir est conditio defendentis.”
“La ley no amparara a ninguna de las partes en un contrato ilicito; les
deja en la situacion en que se han colocado.” (Bough y otor contra
Cantiveros y otro, 40 Jur. Fil., 228), o en otras palabras, “los
tribunales no ayudaran ni a una ni a otra parte para hacer cumplir un
contrato ilegal, sino que dejan a ambas alli donde las encuentran.”
(Perez contra Herranz y otros, 7 Jur. Fil., 715).

Pero en el caso presente, el demandante no pide el cumplimiento de la
venta anticonstitucional; todo lo contrario, pide que sea declarada
nula y que se ordene la devolucion de la cosa que cada parte habia
recibido en virtud del contrato. En la venta no medio engaño, causa
torpe, delito o falta.

Los tratadistas clasifican los contratos en nulos y anulables; los primeros son nulos per se, nulos ab initio,
no tienen existencia legal; los segundos son anulables por haber sido
obtenidos mediante violencia, engaño, dolo, delito o falta, etc.

Un contrato simulado, un contrato en que no concurren los requisitos
que expresa el articulo 1261, son considerados no existentes ante el
Derecho. Los contratos celebrados en contravencion de una prohibicion
legal se consideran tambien contratos inexistentes.

Castan, hablando del origen de la distincion entre actos nulos y
anulables, dice que “La distincion entre dos grandes categorias de
invalidez; la del acto anulable o rescindible, de otra, procede ya del
Derecho romano. El acto inexistente no engendraba ningun efecto
juridico; era nulo de pleno derecho ab initio. * * *. Asi
sucedia cuando el acto no reunia las condiciones necesarias para su
formacion (por ejemplo, venta sin objeto) o cuando estaba prohibido por
la ley (como la donacion entre esposos.)” (2 Castan, 640).

El derecho frances, segun el mismo autor, distingue dos categorias de actos nulos con nulidad absoluta: (a) el acto inexistente (al que falta uno de los elementos esenciales para su formacion) y (b) el acto nulo de pleno derecho (que viola una prescripcion legal) (2 Castan, 641).

Sanchez Roman dice que “La causa que no es licita es como si no
existiera para el Derecho y degenera, por tanto, en inexistente y no
verdadera o falsa para el mismo, produciendo el consiguiente resultado
de viciar el consentimiento y anular el contrato.” (4 Sanchez Roman,
207).

“El contrato supuesto o falso,—dice Manresa—en cuanto
lo es y se demuestra destruyendo la apariencia del mismo, es el caso
mas claro de inexistencia, a tal extremo, que en el se identifican el
sentido usual y el juridico de esa palabra.” (8 Manresa, 699.)

En sentencia de 26 de junio de 1903, el Tribunal Supremo de España declaro:

“Que
el articulo 1306 del Codigo Civil es inaplicable cuando no se trata de
un contrato real y efectivo, aunque celebrado con causa torpe, sino
simulado:

“Que dada tal simulacion, es perfectamente
indiferente que el temor que indujo a los otorgantes a figurar el
contrato fuese mas o menos fundado y mas o menos licito, puesto que su
nulidad e ineficacia no depende de vicio en el consentimiento, sino de
su real y efectiva inexistencia.” (95 Jurisprudencia Civil, 1028.)

Y en 30 de noviembre de 1909 el mismo Tribunal dijo:

“Que
no es dable confundir un contrato simulado con un contrato nulo o
rescindible, toda vez que la simulacion significa indudablemente, por
su propia naturaleza, la inexistencia del contrato, al contrario de lo
que acontece respecto de los segundos, en los que, supuesta su realidad
y certeza, es obligado examinar las condiciones de su celebracion para
resolver acerca de la procedencia de la nulidad o rescision, examen
absolutamente improcedente por contradictorio cuando el contrato no ha
existido, ya que de la inexistencia no se pueden deducir mas
consecuencias juridicas que las que necesariamente se derivan de esta
misma inexistencia, o sean las procedentes cual si no se hubiese
intentado siquiera la celebracion de tales supuestos contratos.” (116
Jurisprudencia Civil, 501).

“Los contratos con causa u objeto ilicitos, dice Manresa, se
deben reputar ante el Derecho inexistentes. Para afirmarlo asi, nos
fundamos en que si otros defectos de menor gravedad juridica tal vez
son irremediables, no ha de tener mayor eficacia lo ilicito que puede
suponer la oposicion mas abierta al Derecho, del que no puede exigir
amparo lo ilicito. Ademas el interes publico que determina la nulidad,
principalmente en estos casos, no ha de quedar a la voluntad, abandono
o confirmacion de las partes que lo olvidaron infringiendo la ley.” (8
Manresa, 4.ª ed., 715.)

Y en tratando de
contratos celebrados en contravencion de la ley, el Tribunal Supremo de
España dijo en su sentencia de 11 de abril de 1894:

“Que
todo contrato otorgado contra precepto expreso de una ley prohibitiva,
engendra la accion necesaria para restablecer la virtualidad de la
prohibicion, infringida accion que, teniendo este origen y alcance, no
puede menos de ser eficaz desde el momento mismo de la celebracion del
referido contrato.” (75 Jurisprudencia Civil, 503).

El articulo 1334 del Codigo Civil español declara nulas las donaciones
entre conyuges durante el matirmonio. Geronima Uy Coque dono a su
esposo Juan Navas L. Sioca todos sus bienes, consistentes en la mitad
de los bienes gananciales. Fallecida ella, sus hijos reclamaron la
anulacion de la donacion, y este Tribunal, confirmando la decision del
juzgado inferior, declaro nulas las escrituras de donacion “A” a “F.”
(Uy Coque contra Naval L. Sioca, 45 Jur. Fil., 452.) En dicha
donacion no medio fraude, engaño o causa torpe, violencia, delito o
falta. Marido y mujer por simple ignorancia de la ley efectuaron la
donacion con la mejor buena fe (del modo como obraron el demandante y
el demando en la presente causa), creyendo que no estaba prohibida la
donacion entre ellos. Se declaro nula la donacion porque esta prohibida
por la ley, porque es contrato considerado inexistente ante el Derecho.
Los herederos de la finada consiguieron la declaracion judicial de
invalidez de la donacion y recobraron los bienes donados por su madre.

¿Que
diremos de la venta de un inmueble a un extranjero, cosa que esta
expresamente prohibida por la Constitucion? Es sencillamente un
contrato inexistente bajo la ley y la Constitucion. No debe depender de
la voluntad de las partes contratantes o de su abandono o ignorancia o
buena fe la existencia de ese contrato anticonstitucional. El interes
publico debe prevalecer sobre el acuerdo de las partes.

Es
absurda la teoria de que el vendedor no puede pedir la rescision del
contrato hecho en contravencion de la Constitucion para “restablecer la
virtualidad de la prohibicion” constitucional o procurar que las cosas
vuelvan a su estado normal anterior. Si los herederos de Uy Coque
consiguieron la anulacion de las donaciones hechas por su madre-porque
la donacion entre conyuges es nula-¿por que el vendedor (demandante en
la presente causa) no puede pedir la rescision de la venta realizada
contra la prohibicion constitucional? ¿Por que es rescindible una
donacion hecha en contravencion del Codigo Civil y no es rescindible la
venta hecha contra la expresa prohibicion de la Constitucion?

La nulidad absoluta, segun Castan, “puede ser reclamada mediante accion
o excepcion, por toda persona que tenga interes en ella, porque no
afecta la nulidad de los contratos al interes publico, la accion no es
en nuestro Derecho publica o cuasipublica, como lo es en otras
legislaciones.” (El articulo 1047 del Codigo Civil argentino dispone
que la nulidad absoluta puede y debe ser declarada por el Juez, aun sin
peticion de parte, cuando aparece manifesta en el acto, y puede pedirse
su declaracion por el Ministerio publico, en el interes de la moral o
de la ley.) La inexistencia del contrato, segun Castan, “es perpetua e
insubsanable, no pudiendo ser objeto de confirmacion ni prescripcion,
excluyendo sin embargo los contratos que reunen los requisitos
expresados en el articulo 1261.” (2 Castan, 644.)

“Evidente
es—dice Valverde—que nuestro codigo admite tal distincion de nulidad
absoluta e inexistencia y nulidad relativa o anulabilidad; mas para el
legislador español, la nulidad solo interesa a los contratantes, pues
aun cuando existen contratos que afectan al orden publico y social y en
los cuales la nulidad deberia pedirse de oficio, para el codigo tal
accion tiene que ser ejercitada a instancia de parte.” (3 Valverde,
299).

Declarar que el vendedor no puede
recobrar, a cambio de lo que habia pagado, devolviendolo previamente,
es frustrar el espritu que informa la Constitucion; es consentir que
los extranjeros continuen acaparando bienes inmuebles en daño y
perjuicio del pueblo, en vez de juzgar de acuerdo con el Codigo Civil,
inspirandose en el elevado proposito de la Asamblea Constituyente de
“conservar y acrecentar el patrimonio de la nacion” y evitar que, por
un error judicial, los filipinos—al cabo de una generacion—sean simples
peones en su propia tierra. Desatender la demanda del vendedor y dejar
que el comprador continue gozando de la propiedad comprada a pesar de
la prohibicion, no es cumplir con la Constitucion: es violar su
espiritu y minar su principio fundamental de propia conservacion.

El comprador no puede acogerse a las disposiciones del articulo 1306
del Codigo Civil español que es inaplicable, segun el Tribunal Supremo
de España, a contratos inexistentes. Con mayor razon dicho articulo no
puede oponerse con existo como defensa en una demanda en que se pide la
declaracion de nulidad de la venta de un inmueble por ser contraria a
la Constitucion y la devolucion de las cosas que las partes habian
recibido.

Opino que debe confirmarse la decision apelada en cuanto a la mitad del inmueble vendido.

Padilla, J., concurs.

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^[*] 88 Phil., 103.