G.R. No.L-4169. December 17, 1951
REPUBLICA DE FILIPINAS, RECURRENTE, CONTRA HONORABLE PATRICIO C. CENIZA, JUEZ DEL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA DE MISAMIS OCCIDENTAL, Y DIOSDADO L. VICADA, SHERIFF DE LA CIUDAD …
PABLO, J.:
Apelacion sobreseyo la apelacion interpuesta por Pepito Piamonte contra
la sentencia dictada en la causa criminal No. 2096 del Juzgado de
Primera Instancia de Misamis Occidental, por posesion ilegal de
expldsivos, que le condena a pagar una multa de P1,500 y las costas.
En 17 de marzo, la sentencia quedo firme y ejecutoria.
En 25 del mismo mes, se expidio la orden de ejecucion contra los
bienes de Pepito Piamonte por P1,560.60, que representan la multa y
costas en los juzgados de paz, primera instancia y tribunal de
apelacion.
El recurrido Diosdado L. Vicada, Sheriff de la Ciudad de Ozamis,
trabo embargo sobre la casa de Pepito Piamonte, sin registrarlo en la
Oficina del Registrador de Titulos, por la razon de que solamente
embargo la casa y no con el terreno. La casa esta” descrita como sigue:
“A residential building constructed on Lot No.
1440, Case No. 2, which lot is registered in the name of Potenciano
Lamparas, situated at Labo, City of Ozamis; said building is under Tax
Declaration No. 2795S in the name of Pepito Piamonte, assessed at
P2,000, and made of asbestos, wood and galvanized iron as to roofing;
has no fence nor ceiling.”
En 22 de octubre el Sheriff Vicada vendio la casa en pdblica subasta
en la cantidad de P1.,636.59, habiendo sido el mejor postor la
Reptiblica de Filipinas, y otorgd un certificado de venta en marzo 10
de 1950, y lo presento a la Oficina del Registrador de Titulos para su
inscripcion.
En 18 de abril, el Procurador General recibio el segundo endoso del
Sheriff de Ozamis de fecha 12 de abril, llamando su atencidn hacia el
hecho de que el Manila Daily Bulletin cobraba P115.50 por la
publicacion del anuncio de venta.
En 26 de Abril, el Procurador General pidio del Sheriff copias de
las ordenes de embargo y ejecucion con sus anotaciones en el registro,
y en 11 de mayo, el Sheriff se las remitio sin anotaciones de registro.
En 28 de junio, el Fiscal Auxiliar Provincial de Misamis
Occidental, por instrucciones del Procurador General, presento una
mocion pidiendo la anulacion de la “venta ef ectuada por el Sheriff de
la Ciudad, fundada en el articulo 14, Regla 39, en relacion con el
articulo 7(a), Regla 59, que dispone que el registro del
embargo en la Oficina del Registrador de Titulos es uno de los
requisitos para que la venta sea valida.
En g de julio, el Juzgado de Primera Instancia denego esta mocion;
en 27 de julio, la Republica de Filipinas presento mocion de
reconsideracion, y en 5 de agosto, el Hon. Juez Ceniza revoco su orden
del g de julio y declaro nula y sin valor la venta hecha por el Sheriff
y ordeno al escribano que expidiese otra orden de ejecucidn para que el
Sheriff de la Ciudad pueda efectuar nuevo embargo y venta de la casa.
En 30 de agosto, el Sheriff de la Ciudad presents una mocion de
reconsideracion, alegando que, para fines de embargo, una casa se
considera como bien mueble inmueble; que en el caso presente, el
embargo de la casa no debe registrarse en la Oficina del Registrador de
Titulos, porque solamente documentos que afectan terrenos sus mejoras
requieren registro, citando el artlculo 194 del Codigo Administrativo
Revisado, tal como fue” enmendado por la Ley No. 3344.
En 9 de septiembre, la Republica de Filipinas, por medio del
Procurador General, presento su contestacion a la mocion de
reconsideracion del Sheriff, alegando que cualesquiera restricciones
que requiera el articulo 194 del Codigo Administrative Revisado, tal
como fug enmendado por la Ley No. 3344, no son aplicables a propiedades
vendidas por el Sheriff.
En 16 de septiembre, el Hon. Juez Ceniza dictd una orden que en parte dice asi:
“It appearing, however, during the consideration of
the motion to reconsider this Court’s order of July 3, 1950, that the
City Sheriff of Ozamis City will be prejudiced by having him pay the
publication expenses in the first writ of execution, this Court is
constrained to stand on^ its former order unless the Solicitor Geaerai
shall cause the publication expenses incident to the first writ of
execution to be defrayed by the government.“If after twenty
days from the date the Solicitor General’s Office shall receive a copy
of this order no assurance is made to this Court that the Government
will defray the expenses above mentioned, the last order of this Court
dated August 5, 1950, will be vacated and the previous order dated July
8, 1950, shall be restored.”
En un recurso de certiorari. la Repiiblica ‘de Filipinas, por
medicdel Procurador General, acude a este Tribunal alegando que dicha
orden es contraria a la ley y que el Juzgado abuso de su discrecion al
dictarla, y pide que la misma sea declarada nula.
La base sobre que descansa la orden del Juzgado es arbitraria. Si
el Procurador General paga la cuenta del Manila Daily Bulletin por la
publicacion del anuncio de la subasta, la venta de la casa es valida;
pero si no, es nula; la validez de la venta lo hace depender del pago
de la cuenta; no debe ser asl. El factor determinante de la validez de
la venta es el registro del embargo de la casa. El Juzgado debio de
haber resuelto la cuestion planteada ante 61 de acuerdo con el
reglamento, y no de acuerdo con los intereses del sheriff.
El artlculo 7(b) de la Regla 59 dispone que “La propiedad
inmueble, o las cosechas que se produzcan de la misma en la provincia,
o el interns on las mismas que pertenezcan al demandado y que este”n en
poder o se hallen inscritos en los archivos del registrador de tltulbs,
a nombre de cualquiera otra persona, se embargardn mediante la
presentacion al registradoe de titulos de una copia de la orden,
juntamente con una descripcion de la propiedad embargada, y de una
notificacion de embargo al efecto de que dicha propiedad inmueble,. y
cualquier interns que el demandado tuviere en la misma que estan en
poder de otra persona, nombrando “a esta, o que aparezcan a nombre, de
la rnisaa, quedan embargadbs preventivamente, y dejando en poder del
ocupante de la propiedad, si lo hubiere, y en , el de cualquier otra
persona, o su agente, si se hallare en la provincia, o en la residencia
de cualquiera’ de ellos, si estuvieren en la provincia, una copia de
dicha orden, descripcion y notificacion. Si la propiedad hubiese sido
registrada de conformidad con las disposiciones de la Ley del Registro
de la Propiedad, la notificacion contendral una indicacion del numero
del certificado de titulo y del tomo y pdgina del libro de registro.
donde estuviere inscrito el certificado. El registrador debera poner en
indice los embargos preventivos presentados bajo este p£rrafo en los
nombres del demandante y del demandado y de la persona que tuviese en
su poder la propiedad o en cuyo nombre apareciese en los registros;”
En otras palabras, el sheriff, al trabar el embargo de la casa,
debio de haber pedido la inscripcion de la orden de embargo en *la
Oficina del Registrador de Tltulos, ddndole una copia de la orden, con
notificacion al demandado y al duefio del inmueble en que estd
levantada la casa, y el Registrador de Titulos, por deber ministerial,
debio de inscribir el embargo trabado a peticion de la Republica de
Filipinas contra la casa de Pepito Piamonte, edificada en el Lote No.
1440 de la propiedad de Potenciano Lamparas, inscribiendo, aderaa’s,
este embargo en el Indice de embargos.
Es insostenible la teorla del sheriff de que la casa en el caso
presente se considera como mueble, pues la misma no puede removerse del
terreno sin deterioro.
Son bienes inmuebles “Las tierras, edificios, caminos y construeciones de todo genero adheridas al suelo.” (Art. 334, Codigo Civil).
Son muebles “en general todos los que se pueden transportar de un
punto a otro sin raenoscabo de la cosa inmueble a que estuvieren
unidos.” (Art. 335, Codigo Civil).
La casa no es susceptible de entrega personal para que el sheriff la pueda tomar y conservar.. . en una bodega.
El artlculo 7(b) del Reglaraento vigente contiene las disposiciones
del artfculo 450 en relacion con el articulo 429 del Codigo de
Procedimiento Civil, los cuales ya fueron aplicados en el asunto de
Llenares contra Valdeavella y Zoreta, (46 Jut. Fil., 376). En dicho
asunto este Tribunal declaro que nes indispensable que se efectue un
embargo apropiado para que sea valida la venta en virtud de ejecucion.
Una venta, a xnenos que vaya precedida de un embargo, es nula y el
comprador no adquiere ningun titulo”, y para que el embargo sea valido,
es necesario que el aviso de embargo para la ejecucion se registre en
la Oficina del Registrador de Tltulos.
En el asunto de Chua Pua Hermanos contra el Registrador de Tltulos
de Batangas, Chua Pua obtuvo sentencia contra Jose H. Katigbak por la
cantidad de F13,912.37, con sus intereses y costas. En virtud de dicha
sentencia, se libro orden de ejecucion, se embargo la casa y el terreno
del demandado; en la venta en publica subasta la propiedad fui comprada
por Chua Pua, como unico postor, en la cantidad de P15,000; el Sheriff
expidio su certificado de venta en debida forma a favor de Chua Pua
Hermanos, que en 11 de septiembre de 1926 fue presentado al Registrador
de Tltulos de la provincia para su inscripcion. Despue’s de trabado el
embargo del terreno y la casa por la accion civil presentada por Chua
Pua Hermanos, otro acreedor, Samuel-Mirray, administrador del intestado
de James Mitchel, presento accion civil contra Jose H.
Katigbak y, despue’s de la vista correspondiente, se dicto sentencia a
favor de Murray; se libro la orden de ejecucion, en 15 de julio de 1926
se trab<5 embargo sobre el mismo terreno y casa de todo el derecho,
tftulo e interes que el deudor judicial Katigbak tenla o pudiera tener
sobre los misraos bienes que ya hablan sido embargados por Ghua Pua
Hermanos. El embargo .-fueV registrado en la Qficina del Registrador de
Tltulos. Vendidos los bienes en publica subasta por el Sheriff en 21 de
agosto de 1926, este en l.o de septiembre del mismo ano expidio el
certificado de venta a favor de Murray, el cual certificado fug
debidamente inscrito en la Qficina del Registrador de Tltulos. Chua Pua
Hermanos invoco derecho preferente; es indudable que lo tenla, pero se
impugnd tal derecho “por el fundamento de que el embargo no se
efectu<5 legalmente”, esto es, que no se registro dicho embargo en
la Oficina del Registrador de Tittflos. Este Tribunal dijo: “Bajo el
articulo 429 del Codigo de Procedimiento Civil, es esencial para que
tenga efecto un embargo, el dejar tal copia en poder del Registrador de
Titulos, en la que aparezca una descripcion de la propiedad y una
certificacion de haberse notificado de la sentencia al deudor. Cuando
no se da este paso el embargo es necesariamente ineficaz. Es pues,
evidente que, por lo que de autos consta, el derecho preferente por
razon del embargo en favor de Chua Pua Hermanos es imaginario.”
En cuanto a la contencion del Sheriff fundada en el articulo 194
del Codigo Administrativo Revisado, este Tribunal dijo ya en el asunto
de Chua Pua Heraanos que “las condiciones prescritas en el articulo 194
del Codigo Administrativo, segun esta reformado por la Ley Ho. 2337, no
son aplicables a la escritura de un sheriff, que traspasa un terreno
vendido por el sheriff en virtud de ejecucion.”
Se concede el remedio pedido: se revoca la orden del Juez recurrxdo
del 16 de septiembre de 1950; se declara nula y de ningun valor la
venta de la casa de Pepito Piamonte; el Juzgado debe ordenar la
ejecucion de su orden del 5 de agosto de 1950, y el Sheriff pagara las
costas.
Paras, Pres., Bengon y Padilla, MM., estan conformes.
Reyes y Jugo, MM., conformes en el resultado.
FERIA, J.,
Philippines against the respondent Judge of the Court of First Instance
of Misamis Occidental on the ground that the order of the respondent
judge rendered on September 16, 1950, in Misamis Occidental “is
contrary to law and is a grave abuse of discretion.” Said order reads
as follows:
“After considering thoroughly the arguments stated
in the motion of the City Sheriff of Ozamiz City dated July 27,
1950, the Court is inclined to believe that the City Sheriff’s
opposition dated July 6, 1950, is likely to be correct and as a
matter of fact this Court had only issued its order of August 5, 1950,
taking into consideration that the government just wanted to play safe
in asking for the reconsideration of the previous order of this Court.“It appearing, however, during the considecionration of the motion to
reconsider this Court’s order of July 8, 1950, that the City Sheriff of
Ozamiz City will be prejudiced by having him. pay the publication
expenses in the first writ of execution, this Court is constrained to
stand on its former order unless the Solicitor General shall cause the
publication expenses incident to the first writ of execution to be
defrayed by the government .“If after twenty days from
the date the Solicitor General’s Office shall receive a copy of this
order no assurance is made to this Court that the government
will defray the expense above mentioned, the last order of this
Court dated August 5, 1950, will be vacated and the previous order
dated July 8, 1950, shall be restored.”
The question submitted to the respondent judge for decision was a
motion for reooiisideration filed by the respondent Sheriff of Ozamiz
City of the order of the respondent judge of August 5, 1950, vihioh set
aside or annulled the sale at public auction by the sheriff of a
building belonging to a defendant constructed on another’s land, on the
ground that copy of the order of execution had not been previously
filed with the regisciontrar of deeds. Said order reconsidered and
vacated a previous order of July 8 of the same year which approved said
sale. The respondent judge, before acting on said motion for
reconsideration, issued the above quoted order warning the Solicitor
General that “if after twenty days from the date the Solicitor
General’s Office shall recionceive a copy of this order, no assurance
is made to this court that the government will defray the expenses
above mentioned, the last order of this court dated August 5, 1950,
will be vacated, and the previous order dated July 9, 1950, shall be
restored.”
The present petition for certiorari dated in Manila on October 4,
1950, was filed prematurely with this Court because the respondent
judge had not acted yet on said motion for reconsideration on October
5, 1951, when this petition for certiorari was filed by the Solicitor
General, inasmuch as the periodtwenty days had not yet expired from the
time a copy of said order of the Court of First Instance of Occidental
Misamis dated September 16, 1950, must have been received in Manila by
the Solicitor General. Although had not this petition been filed it was
to be excionpeoted that the respondent judge would have acted in
accioncordance with the warning in said order, he might have changed
his mind and decided otherwise. But the order uncionder consideration
such as it is now doed not decide or act on anything; if no subsequent
order were issued by the same court it can not be executed or does not
have any effect. Only after the respondent judge has acted after the
expiraciontion of twenty days from the receipt of a copy of said
orcionder the Solicitor General, either denying the sheriff’s motion
for reconsideration, or granting it by vacating the order of August 5,
and restoring the previous order of July 9, 1950, may the parties
appeal from such new order, or filed a petition for certiorari against
such order if certiorari lies because appeal lies only against a
final judgment, order or decree, and certiorari “when a court or
judge has acted without or in excess of jurisdiction or with grave
abuse of discretion.”‘
Besides, the present petition for certiorari is based on two
contradictory grounds, to wit: “it is conciontrary to law and is a
grave abuse of discretion.” If the order complained of is contrary to
law it cen not be an abuse of discretion; and if it is an abuse of
discretion it can not be contrary to law. distinction between error in
Judgment or acting contrary to law, and acting with grave abuse of
discretion is clearly stated by this Court in the decision of the case
of Asuncion vs. De Yriarte, 28 Phil. 67, 71, and in several other
recent decisions of this Court. In said case of Asuncion vs. De
Yriarte this Supreme Court said; “This is the same kind of
determination which a court makes when it decides a case upon the
merits. When a oase is presented to a court upon the merits, the oourt
can decionoide only one way and be right. As a matter of law, there is
only one course to pursue. In a case where the oourt or other official
has discretion in the resolution of a question, then, within certain
limitations, he may decide the question either way and still be right.
Discretion,” it may be said generally, is a faculty conferred upon a
oourt or other official by which he may decide a question either way
and still be right.”
Furthermore, even assuming for argument’s sake that the above
qaoted order were all the respondent judge’s action on the sheriff of
Occidental Misamis’ motion for reconsideration, said order would it
most be contrary to law beoause the law requires the court to decide
said motion for reconsideration, but the respondent judgecould not have
for reconsideration, but the respondent judge could not have acted with
grave abuse of discretion, beoause the oourt had no discretion either
to issue such an order or to decionoide or pass upon the merit of said
motion.
Inasmuch as appeal lies in the present case from any order which
the lower court may render or pass upon the quastion submitted to said
court for decision or resolution, certiorari does not lie according
to the excionpress provision of Sec. 1, Rule 67 of the Rules of Court.
But in order to inform the parties of our opinion and thus avoid
the appeal of this case should the court act on the merits we should
say that the lower court would not act contrary to law if it grants the
sheriff’s motion for reconsideration considering that the levy of the
building leased on and sold constructed on the land not owned by the
owner of the building, need not be registered in the office of the
registrar of deeds, for the fallowing summarized reasons to be
developed or extended in due time if necessary.
First, because Sec. 7 of Rule 59 providing how real property may be
attached, reads that “Real property, or growing crops thereon,” that
is, crops grown on said real property may be attached by filing viith
the regisciontrar of deeds a copy of the order together with a
descioncription of the property attached and notice that it is
attached. As building is not land on wrdch crops may be growndd, the
real property mentioned in said Rule 59 does not refer to building,
which may be attached or levied on only as an improvement of the
land it is owned also by the owner of the land. Secondly, because under
section 194 ot the Revised Administrative Code the register book shall
contain, among others, the nature of each piece of land and its own
improvements only, and not any other kind of real state or properties.”
It is evident that only buildings and other improvements constructed or
put by the owner of the land may be considered land’s own improvements,
and those built or put by persons who are not the” owner of the land
may be considered land’s owned improvements, and those who build or
persons who are not the owner of the land a contrario sensu
are not. Thirdly, because in the cases of Tomines vs. San Juan, 45 O.G. 2935, and Evangelista vs. Abad, 36 O.G. 2915, the Court of Appeals
held that a building built on a rented land is a personal property; and
this ruling is of persuasive authority unless and until reversed by the
Supreme Court. And finally, because the case of De Jesus vs. Guan Bee
Co. Inc, 72 Phil. 464, laid down substantially the same ruling to the
effect that a house or building constructed on land belongcioning to
another is considered a personal property, and way be the object of
chattel mortgage, if there is no contract of lease of the land or after
the contra” ot of lease of the land has already expired, for in such
case the building could be removed from the lot where it is constructed
at any time at the instant of the lessor or owner of the land.
In view of all the foregoing, the petition for certiorari filed in this case should be dismissed.
So ordered.