FRANCISCO P. SINGIAN, APPLICANT AND APPELLEE, VS. MANILA RAILROAD COMPANY, OPPOSITOR AND APPELLANT.

In land registration case No. 903 of the
Court of First Instance of Tarlac, the appellee Francisco P. Singian
applied for the registration of two parcels of land. The application
was accompanied by a plan as required by law. After certain proceedings
were had, the court, or February 10, 1928, rendered the following:

“DECISION

“Descartada, como esta; la reclamacion de Pedro
Sibal 2.°, como unico opositor particular, en virtud del convenio
aprobado por el Juzgado en el dia de hoy y unido al Expediente con el
piano que le acompana, ni el Director de Terrenos, en representacion
del Gobierno Insular, ni el Fiscal General en representacidn de dicho
Director, ni el Fiscal Provincial en lugar de dicho Fiscal General, se
hubieran molestado oponiendose a la solicitud con que esta encabezado
este Expediente, de haberse presentado juntamente con la solicitud,
copia simple, siquiera, de Ios documentos que en el acto de la vista
fueron exhibidos y admitidos sin discusion.

“De las pruebas aportadas en apoyo de la solicitud resulta que Ios dos lotes del piano Psu-27825, Sheet
No. 2, fueron de Nazario Sibal que Ios adquirio por composicidn
gratuita con el Estado segun su tftulo registrado en el Registro de la
Propiedad de Tarlac desde el 13 de enero de 1893; que en 9 de junio del
mismo ano 1893 y ante la fe de un notario ptiblico, tales lotes fueron,
segun escritura debidamente inscrita, vendidos por Nazario Sibal a
Cristino Singian, padre del aqui solicitante; que al fallecimiento de
este en 1899, hubo entre Ios herederos suyos, que eran ya mayores de
edad, una reparticion y adjudicacion extrajudiciales de Ios bienes
relictos; que Ios dosr lotes de la solicitud fueron adjudicados al aqui
solicitante; que desde el traspaso de la propiedad de estos dos lotes a
favor de Cristino Singian, este en primer termino, y el aqui
solicitante, despues, estuvieron poseyendo en concepto de dueiios
dichos lotes, de una manera quieta, publica y sin interrupcion hasta la
fecha, aprovechandose exclusivamente del canon que les habia pagado
anualmente sus arrendatarios.

“En su virtud y previa
declaration de rebeldia general, se decretan el registro y adjudicacion
de los dos lotes, objeto de la solicitud, con las mejoras en ellos
existentes a favor de Francisco P. Singian, de 50 afios, casado con
Felisa Dayrit, sujeto, empero, uno de ellos, o sea el lote No. 1 a los
terminos del convenio unido a este Expediente.

“Tan luego se
presente un piano enmendado y debidamente aprobado por la Oficina de
Terrenos, expidase el decreto correspondiente.”

Pursuant to this decision, an amended plan, known as
Psu-27825-Amd., was filed, which was, by order of the court of October
23, 1930, referred to the chief of the General Land Registration Office
for recommendation by the chief surveyor of that office and on November
19, 19S0, said chief surveyor submitted the following report:

“El que suscribe, cumpliendo con lo dispuesto en la
orden de ese Hon. Juzgado de fecha 23 de septiembre de 1930, tiene el
honor de informar que el piano Psu-27825-Amd. presentado por el
solicitante en el expediente arriba numerado, esta de acuerdo con el
convenio entre dicho solicitante, Francisco P. Singian y Pedro Sibal
2.°, por cuanto que ya no existe conflicto entre el referido piano
enmendado Psu27825-Amd. y el piano de Pedro Sibal 2.° presentado en su
expediente G. L. R. O. Record No. 30418.”

On November 24, 1930, the court issued the following order:

“De conformidad con el informe del Agrimensor Jefe
de la Oficina General del Registro de Terrenos; por la presente se
aprueba el piano enmendado presentado por el solicitante, y se ordena
la expedicion del decreto y titulo correspondientes, de acuerdo con
dicho piano y con la decision de este Juzgado de fecha 10 de febrero de
1928.”

Instead of complying strictly with this order, the chief of the
General Land Registration Office issued on July 31, 1931, a decree,
styled as decree No. 447619 which contained an alteration of the
amended plan approved by the court. Whereupon, on September 23, 1931,
the applicant filed a motion praying that the decree so issued be
cancelled, and that another decree be issued in accordance with the
amended plan approved by the court by its order of November 24, 193O.
This motion was referred to the chief of the General Land Registration
Office for comment, and on October 15, 1931, that officer rendered a
report containing the following recommendation:

“Por lo que se deja expuesto, en opinion de esta
Oficina, procede denegar la mocion del solicitante de fecha 23 de
septiembre de 1931, presentada en el Expediente No. 903, G. L. R. O. Record No. 30613, por no estar fundada, no solo porque la decision recaida en el Expediente No. 1003, G. L. R. O. Record No. 35406, quedo firme antes que la del expediente No. 903, G. L. R. O. Record
No. 30613, segun las ordenes de expedicion de los decretos de este Hon.
Juzgado obrante en ambos expedientes. Sino porque la enmienda que se
hizo del rumbo de la linea 9-9-a del piano enmendado Psu-27825-Amd., no
era tal enmienda sino mas Men una reposicion del rumbo erroneamente
consignado en dicho piano enmendado en su estado primitivo, y por el
cual rumbo erroneo dio margen tambi£n a una extension superficial
erronea. De aceptarse el referido piano enmendado con el rumbo
erroneamente consignado, abarcaria en este caso la faja de terreno de
forma triangular que arriba se ha dicho que no estaba incluido en la
publicacion de dicho Expediente No. 903, G. L. R. O. Record No. 30613, y que el sMicitante en dicho expediente nunca habia solicitado.”

On February 3, 1932, the court issued the following order:

“Habiendose presentado por el solicitante Francisco
P. Singian un escrito fechado el 23 de septiembre de 1931, para que se
cancele el Certificado de Titulo expedido por la Oficina General del
Registro de Terrenos, sobre el terreno objeto de su solicitud, por no
estar de acuerdo con la expedicion con la orden de este Juzgado de
fecha 24 de noviembre de 1931 ni con la decision dictada del 10 de
enero de 1928.

“El Jefe de la Oficina General del Registro
de Terrenos, en su informe de 15 de octubre de 1931, ha venido a
admitir que efectivamente el citado Certificado no concuerda con las
expresadas orden y decision dictadas en este expediente. Pueden ser
ciertas las razones que se alegan en dicho informe; pero habiendo sido
aprobado por el Juzgado el piano Psu-27825-Amd., y de conformidad con
el informe del Agrimensor Jefe de la misma Oficina General del Registro
de Terrenos, sin que en el expediente conste haber sido igualmente
aprobada por el Juzgado la correccion de la linea 9 al 1. ª del lote
No. 3, hecha, segun se dice, por el Buro de Terrenos, ni se comprende
como se hayan podido dejar de ponerse en conocimiento del Juzgado esos
mismos motivos tenidos en cuenta al corregirse el aludido piano; la
expedition del decreto ha debido actuarse absolutamente al tenor de la
misma resolution acordada, a otra adoptada por el Juzgado.

“Resultando, sin embargo, que tambien ya se ha expedido el decreto correspondiente al Expediente No. 1003, G. L. R. O. Record
No. 35406, promovido y decidido con posterioridad al presente
expediente, donde parece haber sido inclulda la portion adjudicada al
solicitante Francisco P. Singian, y que este la reclama, y que de
llevarse a cabo la peticion del recurrente afectaria necesariamente el
Titulo expedido a favor de la parte solicitante en aquel Expediente de
Registro, sin haber sido oida.

“El Juzgado ordena que se
senate a vista la peticion del reeurrente Francisco P. Singian,
notificandose previamente, ademas, al solicitante del Expediente de
Registro No. 1003, G. L. R. O. Record No. 35406.”

On February 24, 1932, the Manila Railroad Company filed the
following objection to the applicant’s aforesaid motion of September
23, 1931, to wit:

“Comparece la Manila Railroad Company para oponerse
a la mocion presentada en 23 de septiembre de 1931 en el Expediente 903
por el solicitante Francisco P. Singian, y respetuosamente expone:

“1. Que en el Expediente 903, el solicitante Francisco P. Singian
solicito el registro del lote 1, Psu-27825, y previa publicacion de la
solicitud, se vio el expediente en 10 de febrero de 1928 con la
oposicion de Pedro Sibal 2.° que reclamaba una portion al Suroeste de
dicho lote y que esta comprendida en el lote 7 del piano Psu-27363 de
dicho Pedro Sibal 2.°

“2. Que habiendo Francisco P. Singian
y Pedro Sibal 2.” llegado a una transaction el Hon. Juzgado en 10 de
febrero de 1928 dicto decision en el expediente 903 decretando el
registro a nombre de Francisco P. Singian del lote 1, Psu27825, previa
enmienda de este piano en cuanto al lote 1 para segregar de el la
porcion objeto de oposicion de Pedro Sibal 2.° consistente en una faja
de terreno al SO. del mismo lote 1 y mas particularmente descrita en el
convenio celebrado al efecto por las partes.

“3. Que para
Ios fines de esta decision se preparo y se presento por el solicitante
Singian el piano Psu-27825Amd., pero este piano, en vez de limitarse a
excluir la portion reclamada por Pedro Sibal 2.° que fue objeto del
convenio entre este y el solicitante Singian, tal como fue ordenado por
el Hon. Juzgado en la decision de 10 de febrero de 1928, contiene
ademas una enmienda del rumbo del limite divisorio entre este lote 1 y
el terreno colindante de la propiedad de la Manila Railroad Company, o
sea, a la linea 1-9 del piano original Psu-27825, dando a esta linea un
nuevo rumbo, el de S. 30 gds. 15′ W. en vez de S. 30 gds. 34′ W.
consignado en el piano original, anadiendo de este modo al terreno
originariamente comprendido por el piano Psu-27825, una nueva faja de
terreno de forma triangular que no estaba incluida en la publication
hecha en el Expediente 903, y que en este escrito se llamara en
adelante terreno adicional.

“4. Que el referido terreno
adicional no era ni podia ser objeto del convenio entre Francisco P.
Singian y Pedro Sibal 2.° puesto que el convenio se referia
exclusivamente a una portion de terreno al Suroeste del lote 1 del
piano original Psu-27825 y no a ningun otro terreno que posteriormente
al prepararse el piano Psu-27825-Amd. se anadiera al Este del mismo
lote 1; y que, por lo tanto, la decision de este Hon. Juzgado de fecha
10 de febrero de 1928 tampoco ordenaba ni podia ordenar el registro a
nombre de Francisco P. Singian, del referido terreno adicional porque
este se introdujo en el Expediente 903 solamente al prepararse el piano
enmendado y despues ya de dictada la mencionada decision y sobre todo
porque el Hon. Juzgado no pudo decretar el registro de un terreno sin
previa publicacion.

“5. Que por otro lado el referido
terreno adicional forma parte del lote 3 del piano 51210 de la Manila
Railroad Company, el cual esta totalmente decretado en el Expediente de
Registro No. 1003 de este Juzgado, Record No. 35406, en el cual el solicitante Francisco P. Singian jamas registro oposicion alguna.

“6. Que la aprobacion por el Hon. Juzgado del piano Psu27825-Amd., aun
con el informe o recomendacion favorable de la Oficina General del
Registro de Terrenos, no puede producir jamas el efecto de adjudicar al
solicitante Singian, el terreno adicional cuya publication no se
efectuo previamente, y cualquiera orden de este Hon. Juzgado al efecto
de que se expida un nuevo decreto final tomando por base el piano
enmendado (Psu-27825 Amd.) con las descripciones tecnicas que este
tenia antes de corregirse por la Oficina General del Registro de
Terrenos, seria nula y de ningun valor no so1o porque no estaria basada
en la decision de este Hon. Juzgado de fecha 10 de febrero de 1928 en
el que se decret6 el registro solamente de un terreno cubierto
oriffinariamente por el Psu-27825, sino tambien porque trataria de
anular un Titulo Torrens debidamente expedido sobre dicha portion o
nombre de la Manila Railroad Company.

“7. Que la correction
hecha por la Oficina General del Registro de Terrenos en las
descripciones del piano Psu27825-Amd. consiste tinicamente en restituir
a la Hnea 1-9 del piano original su primitivo rumbo de S. 30 gds. 34′
W. en vez del S. 30 gds. 15′ W. que,presenta el referido piano
enmendado, lo cual esta perfectamente de acuerdo con la decision de 10
de febrero de 1928 en la cual no se ordeno ni podia ordenarse la
enmienda del rumbo de la citada linea 1-9 sino solo la de otras lineas
al SO. del lote 1.

“8. Que aun asumiendo hipoteticamente que
la Oficina General del Registro de Terrenos incurriera en error al
hacer semejante correction en el piano enmendado sin expresa orden del
Hon. Juzgado, semejante error, si hubo alguno, resultaria inmaterial
porque de todas maneras el terreno adicional abarcado por el piano
enmendado (que con la correccion se ha tratado de excluir por la
Oficina General del Registro de Terrenos) no puede decretarse a nombre
de Francisco P. Singian por no haberse publicado debidamente en el
expediente de este y por estar ya decretado previamente a nombre de la
Manila Railroad Company.

“9. Que la referida faja adicional
de terreno no es ni siquiera objeto de solicitud en el Expediente de
Registro de Pedro Sibal 2.° y aun cuando lo fuera la misma faja tampoco
podria decretarse en el presente Expediente No. 903, sino quizas en el
expediente de Pedro Sibal 2.° en la hipotesis de que este ultimo
expediente no estuviese en conflicto con el de la Manila Railroad
Company en el cual el terreno adicional en cuestion ya esta debidamente
decretado.

“10. Que la Manila Railroad Company no tenia
motivos para registrar su oposicion a la solicitud de registro
presentada en el Expediente de Registro No. 903 al tiempo de la vista
de este expediente porque el piano que se publico, o sea, el Psu-27825
original se ajusta perfectamente al piano Psu-51210 de la Manila
Railroad Company en el citado Expediente 1003 de este Juzgado.

“11. Que en el supuesto de que este Hon. Juzgado creyese necesario que
se practiquen pruebas sobre alguno o algunos de los hechos alegados en
este escrito no obstante los informes del Agrimensor Jefe de la Oficina
General del Registro de Terrenos registrados en autos sobre la materia,
la compareciente se halla dispuesta y pide que se le de la debida
oportunidad para presentar y someter al Hon. Juzgado las pruebas
necesarias en la fecha que se fije oportunamente el efecto.

“Por todo lo expuesto, respetuosamente pide se sirva denegar la motion
de Francisco P. Singian presentada con fecha 23 de septiembre de 1931
en el Expediente 903 de este Hon. Juzgado.”

And on July 9, 1932, the court entered the following order:

“Dado traslado a la Oficina General del Registro de
Terrenos del escrito del solicitante de fecha 20 de Agosto de 1931, en
el que este pedia se ordenara de nuevo la expedicion del decreto
correspondiente a los terrenos a el adjudicados, y habiendo informado
dicha Oficina que ya se ha expedido el decreto solicitado, pero con
cierta modification o correccion de la linea 9 al 1-a, del lote No. 3,
hecha por el Buro de Terrenos, a petition de la misma Oficina; el
solicitante hubo de presentar el escrito de 23 de septiembre de 1931,
pidiendo la cancelacion de oficio del aludido decreto por no
conformarse con el piano Psu-27825 Amd., aprobado por la orden del 24
de noviembre de 1930, y se expida otro de acuerdo con dicho piano.

“A esta peticidn se opuso la ‘Manila Railroad Company’, solicitante en el expediente No. 1003, G. L. R. O. Record No. 35406.

“Consta que el Decreto No. 447619, que la Oficina General del Registro
de Terrenos alega haber expedido en este Expediente No. 903, el 31 de
julio de 1931, se ha hecho sin ajustarse el piano Psu-27825 Amd., y en
contra de lo dispuesto en la orden dictada el 24 de noviembre de 1930,
que aprueba dicho piano y mandaba la expedition del decreto y titulo
correspondiente de acuerdo con el citado piano; careciendo la expresada
Oficina de discretion en la materia.

“Consta asi mismo que
el piano Psu-27825 Amd., ya aprobado por el Director de Terrenos desde
el 20 de noviembre de 1928, segun el raismo piano ‘esta de acuerdo con
el convenio entre el solicitante, Francisco P. Singian, y Pedro Sibal
2.°’, solicitante en el Expediente No. 895, G. L. R. O. Record
No. 30418, como asi expresamente se reconoce en el informe de la misma
Oficina General del Registro de Terrenos, de 19 de noviembre de 1930;
habiendose celebrado dicho convenio no so1o en este expediente No. 903,
G. L. R. O. Record No. 30613, sino tambien en el citado de
Pedro Sibal 2.°; y constituyendo uno de los extremos convenidos o
estipulados el punto 1 escrito en tinta negra, mencionado en dicho
convenio, que en el piano Psu-27825 Amd. es el mismo punto 1-a. De tal modo que en virtud de este convenio, el punto 1-a
hoy discutido, que no existia en el piano original del solicitante
Francisco P. Singian, y si en el del solicitante Pedro Sibal 2.°, ha
venido a ser parte integrante del Expediente No. 903; siendo el piano
Psu-27825 Amd. una enmienda de los pianos de ambos solicitantes. En el
piano del solicitante Pedro Sibal 2.° dicho punto 1 en tinta negra
figura como el limite divisorio del terreno de Pedro Sibal 2.° y el de
la ‘Manila Railroad Company’, limite divisorio no discutido ni en este
expediente ni en el de Pedro Sibal 2.°

“Por lo demas, es
indiscutible que la decisidn dictada en este Expediente No. 903, lo
mismo que el convenio a que se refiere, y al cual dicha decision se
sujeta, y el piano Psu-27825 Amd., tuvieron lugar todosr en 1928;
mientras que la decision en el Expediente No. 1003, so1o se ha dictado
dos anos mas tarde, o sea el afio 1930. Aun en cuanto a las drdenes de
expedicitfn de los respectivos decretos, tambien es anterior la dada en
el expediente de Francisco P. Singian; porque si es verdad que se habia
dictado en el de la ‘Manila Railroad Company’ una orden de expedicidn
del decreto con fecha 12 de mayo de 1930; pero resulta que la misma
Oficina General del Registro de Terrenos, en su informe de 2 de junio
de 1930, ha tenido que llamar la atencion del Juzgado al hecho de que
no era todavia posible expedir semejante decreto, y que hacerlo la
recomendacion de que fuera ordenada la solicitante ‘Manila Railroad
Company’ a excluir de su solicitud algunos de los lotes a ella
adjudicados; y que en efecto dicha solicitante, en escrito de octubre
22, 1930, pidio al Juzgado se diese por retirada su solicitud con
respecto de ciertoa lotes; y entonces fue cuando el Juzgado, previa
solicitud de ‘Manila Railroad Company’, dicto la orden de 8 de
diciembre de 1930, mandando expedir el correspondiente decreto en dicho
Expediente de Registro No. 1003; al paso que la dada en este Expediente
No. 903 lleva la fecha de 24 de noviembre de 1930; no pudiendo tener
otra signification la del 6 de mayo de 1931 que la de un simple
recordatorio de la ya dictada en el citado mes de noviembre; ni cabe
invocarse aqui alguna otra razon, ni siquiera parecida a la que se
expuso en el No. 1003 por la Oficina General del Registro de Terrenos,
y aceptada por la misma parte interesada.

“Se desestima la oposicion de ‘Manila Railroad Company’.

“Se deja sin efecto el Decreto No. 447619 expedido con fecha 31 de
julio de 1931 por la Oficina General del Registro de Terrenos, segun
esta Oficina, quien debera expedir otro de acuerdo con el piano
Psu-27825 Amd., aprobado por la orden dada el 24 de noviembre de 1930,
la que no ha sido enmendada hasta la fecha.”

From this order the Manila Railroad Company appealed. In deciding
this appeal, it is important to bear in mind, in the first place, that
the judgment in a land registration case is a judgment in rem,
and, as such, it binds all the world irrespective of whether the
persons bound are or are not parties to the litigation. It can not be
collaterally attacked except for fraud. (15 R. C. L., 868.) In the
second place, the decree of registration must be in conformity with the
decision of the court authorizing its issuance. In issuing the decree,
the chief of the General Land Registration Office can not depart from
the decision. His duty is ministerial. (Section 40, Act No. 496; De los
Reyes vs. De Villa, 48 Phil., 227; Francisco’s Land Registration, 425.)

In the case at bar, no appeal was taken from the decision of
February 10, 1928, and it therefore ]became final. That decision
requires the issuance of a decree in accordance with an amended plan
duly approved by the Director of Lands, which is the plan
Psu-27825-Amd. The subsequent proceedings in land registration case No.
1003, in which the Manila Railroad Company was the applicant, could not
change the effect of that decision.

In Pamintuan vs. San Agustin (43 Phil., 558), this court
held that a Court of First Instance has no jurisdiction to decree again
the registration of land already decreed in an earlier land
registration case and a second decree for the same land is null and
void.

The order appealed from is affirmed with costs against the appellant. So ordered.

Hull, Imperial, Butte, and Diaz, JJ., concur.