NICOLAS C. MERCADO, DEMANDANTE Y APELANTE, CONTRA BENITO GO BIO Y OTROS, OCUPANTES DE LA FINCA, DEMANDADOS Y APELADOS.

Han quedado establecidos sustancialmente en autos los siguientes hechos: El
demandante y apelante, Nicolas C. Mercado, era el dueño registrado de la casa en
cuestion levantada sobre dos lotes contiguos en la calle de Narra, No. 1100,
arrabal de Tondo. Mercado residia en los altos con su familia, y en los bajos
tenia una especie de carroceria. Por razones que no aparecen claramente en autos
el demandado y apelado, Benito Go Bio, vino a ser dueño de la finca el 28 de
Febrero de 1938 mediante el certificado de transferencia de titulo Torrens No.
53004. Entre ambas partes se suscito un litigio que despues se transigio,
estipulandose que Go Bio traspasaria la finca a Mercado por la cantidad de
P26,655.54, la cual se pagaria despues de cierto plazo bajo las condiciones y
terminos especificados en la escritura de transaccion. Uno de los pactos del
convenio era que Mercado pagaria a Go Bio la cantidad de P200 mensuales en
concepto de alquiler hasta que se efectuase la recompra, para la cual se fijo un
plazo de 5 años contado desde Febrero 21, 1938. El derecho de opcion de Mercado
debia expirar el 21 de Febrero, 1943, pero parece que el mismo no se ejercito.
Sin embargo, en 1944 ambas partes presentaron mociones al Juzgado pidiendo que
se ejecutara la decision dictada sobre el convenio que habia dado fin al pleito
en la forma y manera como cada parte interpretaba dicha decision, pero parece
que la confusion y los azares de la guerra impidieron que se actuara sobre tales
mociones. Una cosa parece cierta y es que cuando se entablo la demanda en el
presente asunto la recompra no se habia efectuado aun definitivamente, y go Bio
aparecia como dueño registrado del inmueble en el Registro de la Propiedad bajo
el mencionado certificado de transferencia de titulo No. 53004.

En Septiembre de 1944, seis individuos de la Marina japonesa exigieron de
Mercado que evacuase la casa, pues la necesitaban para habitar en ella. Mercado
acato la orden y dejo la casa y la carroceria trasladandose a otra parte. En
Febrero de 1945, al escaparse los japoneses y llegar los americanos durante la
batalla de liberacion de Manila, la casa quedo abandonada, y entonces Go Bio
procedio a ocuparla permitiendo, ademas, que otros muchos refugiados entre
filipinos y chinos se albergaran en ella. Go Bio asevera haber gastado unos
P10,000 en reparaciones para recondicionar la casa de los efectos desastrosos
del pillaje y saqueo. Se ha probado sin seria impugnacion que Go Bio y los
refugiados obtuvieron de la oficina del “Provost Marshal” del ejercito americano
el correspondiente permiso para ocupar la casa, con la promesa de que no se les
molestaria.

Algunos dias despues Mercado se apersono en la casa y requirio a Go Bio y a
los refugiados que la desalojasen, porque el queria ocuparla de nuevo,
requerimiento que fue rechazado. Mercado acudio entonces al juzgado municipal
entablando una accion por despojo contra Go Bio y los refugiados pero sin
nombrarlos especificamente, logrando una sentencia a su favor. Elevado el asunto
en grado de apelacion al Juzgado de Primera Instancia, este revoco la sentencia,
absolviendo a los demandados. Contra la sentencia asi dictada se ha interpuesto
la presente apelacion.

El demandante y apelante hace en su alegato varios señalamientos de error,
pero creemos que no serviria ningun proposito util el discutirlos uno por uno,
pues todo se reduce a determinar y resolver una proposicion sencilla, a saber:
¿tiene el demandante y apelante derecho a recobrar la posesion material de la
finca bajo la regla 72, seccion 1, del Reglamento de los Tribunales? En otras
palabras, usando por analogia una frase clasica en el derecho procesal español:
¿puede prosperar el interdicto sumario de recobrar la posesion interpuesto por
el demandante bajo la regla que prescribe los procedimientos en casos de despojo
y detentacion? El apelante sostiene que si; el Juez a quo y los apelados
dicen que no. Veamos quien tiene razon:

El apelante admite que el no estaba en posesion material de la finca cuando
Benito Go Bio y los refugiados vinieron a ocuparla con el beneplacido del
Provost Marshal del ejercito americano. Con todo, arguye que le amparan
los articulos 444 y 446 del Codigo Civil, cuyo texto es como sigue:

“ART. 444. Los actos meramente tolerados, y los ejecutados clandestinamente y
sin conocimiento del poseedor de una cosa, o con violencia, no afectan a la
posesion.

“ART. 446. Todo poseedor tiene derecho a ser respetado en su posesion; y si
fuere inquietado en ella debera ser amparado o restituido en dicha posesion por
los medios que las leyes de procedimiento establecen.”

Por otro lado, la regla 72, seccion 1, Reglamento de los Tribunales, reza, en
su parte pertinente, como sigue:

“Rule 72, section 1. Who may institute proceedings, and when.—Subject
to the provisions of the next succeeding section, a person deprived of the
possession of any land or building by force, intimidation, threat,
strategy, or stealth, * * * may, at any time within one year after
such unlawful deprivation * * * bring an action in the proper inferior court
against the person or persons * * * depriving of possession, or
any person or persons claiming under them, for the restitution of such
possession, together with damages and costs.”

De lo transcrito se infiere que no le asiste al demandante ningun derecho de
accion contra los demandados porque resulta evidente de las pruebas que estos no
le privaron de la posesion de la finca ni mediante fuerza, intimidacion o
amenaza, ni mediante dolo o estratagema, al tenor de la referida seccion 1,
regla 72, del Reglamento de los Tribunales. Sin discutir si los japoneses de la
Marina Imperial niponesa tenian o no derecho de hacerlo bajo las reglas del
Derecho Internacional o bajo lo resuelto por nosotros en el asunto de Co Kim
Cham contra Valdez Tan Keh and Dizon (75 Phil., 113), es indisputable y
es cosa establecida y admitida que fueron dichos japoneses los que pidieron al
demandante la finca y le quitaron la posesion de la misma. Acerca de si los
japoneses amenazaron, intimidaron o ejercieron fuerza sobre el demandante para
desalojar la finca, es cosa que no necesitamos discutir ni resolver, siendo
bastante el que este admitido y establecido en autos que los demandados no
tuvieron arte ni parte en la accion de los japoneses. Tampoco cabe decir que los
demandados reclaman algun derecho derivado del acto de los japoneses
(claiming under them, dice la citada regla), pues resulta claro que entre
estos y aquellos no existe ninguna relacion juridica, vgr. la de
causantes y causahabientes, o la que existe entre el principal y el privy
o allegado, coparticipe.

¿Lograron los demandados la posesion de la finca mediante dolo o estratagema,
los otros modos ilegales de ocupacion de que habla la ley? Tampoco. Ni Benito Go
Bio ni los refugiados se valieron de ningun ardid o triquiñuela para entrar en
la casa. Entraron pacificamente, abiertamente, sin engañar a nadie, menos
al demandante. Tan que no hubo dolo ni estratagema en su modo de entrar que
contaron antes con el permiso del Provost Marshal del ejercito
americano—el ejercito libertador. Se ha probado con absoluta certeza que la casa
estaba completamente abandonada, a merced de los ladrones y rateros que, segun
se sabe, robaban y saqueaban no solo muebles, joyas, ropas alimentos, en una
palabra, todo lo que se podia mover y transportar, sino hasta partes y
accesorios permanentes como inodoros, lavabos, puertas, ventanas, planchas de
zinc del tejado, tabla-suelo, etc., etc. Asi que respecto de Benito Go Bio el
estaba en su perfectisimo derecho como dueño al tomar posesion de la finca,
aunque no fuese mas que para salvarla de mayores daños. En realidad, tenia mas
derecho que el demandante que no era mas que arrendatario, si bien con opcion de
recompra. ¿En nombre de que escrupulos y melindres—de indole moral o legal—cabia
exigir que el dueño de la propiedad se inhibiese de ocuparla, frente al peligro
inminente de que el pillaje y el latrocinio acabasen con los materiales que
quedaban? Se comprendera que tal exigencia es sencillamente absurda.

Sin embargo, parece sostenerse que despues de pasada la emergencia, la
anormalidad producida por la confusion resultante de la guerra, el actor “tiene
derecho a ser amparado o restituido en su posesion por los medios que las leyes
de procedimiento establecen,” en virtud de lo dispuesto en los articulos 444 y
446 del Codigo Civil arriba transcritos. Se arguye que si el apelante no tenia
la posesion fisica, material (la posesion como hecho, no puede reconocerse en
dos personalidades distintas fuera de los casos de indivision, segun el articulo
445 del mismo Codigo), por lo menos tenia la posesion legal a que se refiere el
articulo 444; y se recalca que esto es bastante para justificar la restitucion
de la tenencia fisica. Juzgamos igualmente insostenible esta pretension. La
accion sumaria por despojo y detentacion ilegal que autoriza la regla 72
(articulo 80 del antiguo Codigo de Procedimiento Civil), presupone sin duda la
posesion fisica, no la meramente legal de que habla el referido articulo 441 del
Codigo Civil. En el asunto de Mediran contra Villanueva (37 Jur. Fil.,
788), se ha declarado lo siguiente:

“El articulo 80 del Codigo de Procedimiento Civil presenta un punto que
indudablemente choca al que esta penetrado de los conceptos del Codigo Civil
relativos a la posesion. Ese articulo, segun se observara, supone que una
persona que disfruta de la posesion puede ser privada de ella mediante fuerza,
intimidacion, amenaza, estratagema, o dolo. Como corolario resulta que el
detentador, por alguno de estos medios, adquiere la posesion. Pero, segun la
doctrina sobre la posesion que informa el Codigo Civil, esto es una cosa
imposible, puesto que, en el articulo 444 de ese Codigo, se dice que los actos
de mera tolerancia y los ejecutados clandestinamente sin conocimiento del
poseedor de una cosa, o con violencia, no afectan a la posesion. Resulta, pues,
evidente que en un caso en que el derecho civil declara que es imposible el
cambio de posesion, el Codigo de Procedimiento Civil supone que se efectua un
cambio de posesion. Evidentemente la palabra ‘posesion,’ tal y como se emplea en
el articulo 80, no significa mas que la posesion fisica, no la posesion legal en
el sentido en que se emplea en el articulo 444 del Codigo
Civil.”

Ademas, una de las defensas del demandado Benito Go Bio, probada sin seria
refutacion, es que el demandante dejo de pagar los alquileres, a razon de P200
mensuales, durante toda la ocupacion japonesa, y segun los terminos del convenio
perfeccionado en el pleito anterior esta mora era bastante para la rescision del
referido convenio, la cancelacion del derecho de recompra y la consiguiente
ejecucion de la sentencia en el sentido de devolver la finca materialmente al
vendedor; y de hecho Go Bio pidio al Juzgado una orden de ejecucion, pero la
mocion quedo sin actuar por los azares de la guerra. De esto se deduce que
cuando Mercado entablo la presente demanda por despojo contra Go Bio, este ya
tenia un derecho positivo de accion contra aquel por detentacion ilegal debido a
la falta de pago de los alquileres estipulados. Este hecho constituye un
obstaculo fatal para la accion de Mercado, bajo normas de sana practica
procesal. Habiendo el propietario—en este caso Go Bio—recobrado
pacificamente la posesion de la finca obteniendo con esto lo que los
tribunales le hubieran concedido de todas maneras mediante la correspondiente
accion por detentacion, al arrendatario—en este caso Mercado—ya no se le permite
recobrar la posesion en un procedimiento sumario bajo la regla 72, pues, “de lo
contrario, seguiriase el absurdo de que el inquilino, lanzado bajo las
circunstancias del presente caso, quedaria restaurado en la posesion solo para
ser expulsado de ella en virtud de una accion posesoria promovida por el
propietario” (vease Apundar contra Andrin y Pilapil, 42 Jur. Fil.,
373). Esta Corte, bajo la ponencia del erudito Magistrado Sr. Street, ha
formulado la doctrina, que ahora reafirmamos, con las siguientes atinadisimas
consideraciones:

“En el asunto de Medel contra Militante (41 Jur. Fil., 558),
declaramos que cuando el inquilino no reconoce los derechos del propietario, tal
hecho da origen a que nazca un derecho de accion de parte de este a recobrar la
posesion inmediata de la finca arrendada; y siguese, como forzoso corolario de
esta proposicion, que si el propietario adquiere la posesion pacificamente, como
ocurre en el presente caso, por el mero hecho de volver a entrar en ella, el
inquilino no puede mantener accion alguna para desahuciar al propietario. La
existencia de un derecho positivo de accion de parte del propietario para lanzar
al inquilino es fatal para que se pueda mantener la accion que entable el
inquilino. De lo contrario, seguiriase el absurdo de que el inquilino, lanzado
bajo las circumstancias del presente caso, quedaria restaurado en la posesion
solo para ser expulsado de ella en virtud de una accion posesoria promovida por
el propietario. Para impedir este circulo vicioso de la accion, debemos, por
tanto, reconocer el derecho positivo de accion que asiste al propietario, como
una defensa completa y eficaz contra el ejercicio de accion alguna de parte del
inquilino. Circuitus est evitandus; et boni judicis est lites dirimere, ne
lis ex lite oriatur.

“Otra consideracion fundada en una idea familiar en la jurisprudencia es
asimismo concluyente. Se encuentra en una de las deducciones de la maxima
conocida de Ubi jus ibi remedium; la proposicion contraria de la cual es,
desde luego, igualmente cierta, a saber, Nullum jus nullum remedium.
Haciendo aplicacion de esta idea al caso que nos ocupa, es evidente que, como
quiera que el derecho de posesion del demandante ha quedado destruido, tambien
es forzoso que el remedio desaparezca. Aun, segun el texto de la misma ley
(articulo 80 del Codigo de Procedimiento Civil), no procede la accion por
detentacion, a menos que se pruebe que la detentacion es ilegal, lo cual
significa un derecho actual de posesion en el demandante.” (Apundar
contra Andrin y Pilapil, 42 Jur. Fil., pags. 373,
379-380.)

Lo expuesto, sin embargo, no quiere decir que el demandante no puede
ventilar, si le place, la cuestion de que tiene mejor derecho o titulo sobre la
finca en virtud de los terminos y condiciones del aludido convenio, pero es
evidente que ello no puede hacerse en un procedimiento sumario por despojo, sino
en una accion de mayor envergadura, esto es, en una accion sobre propiedad o
titulo dominical.

Por tanto, se confirma la sentencia apelada en todos los respectos, con las
costas a cargo del apelante. Asi se ordena.

Moran, Pres., Paras, Pablo, Perfecto, Hilado, Bengzon, Padilla, y
Tuason, MM., estan conformes.

MORAN, Pres.:

Certifico que el Magistrado Feria esta
conforme con esta sentencia.