G.R. No. L-5045. November 26, 1952
PETRA VILLAFLOR, DEMANDANTE Y APELANTE, CONTRA SATURNINO BARRETO Y OTROS, DEMANDADOS Y APELADOS.
PABLO, M.:
titulo gratuito (free patent No. 20225) un terreno situado en el barrio Punta,
del municipio de Unisan, provincia de Quezon, y registrado en la oficina del
Registrador de Titulos de la provincia, se expidio a su favor en 18 de abril de
1936 el certificado original de titulo de free patent No. 1184; que en 7 de
Julio de 1944 ella lo vendio, con consentitniento de su marido Victor Calupano y
por medio de una escritura de venta absoluta a Saturnino Barreto por P20,000,
papel moneda japonesa; que en 28 de febrero de 1945 Saturnino Barreto lo vendio
a los esposos Techico por P7,000 en moneda filipina legal, expidiendose a nombre
de estos el certificado de transferencia, de titulo No. 3305; que la demandante
requirio a los Techico la recompra del terreno y estos se negaron. Despues de
considerar las razones de afnbas partes, el Juzgado de Primera Instancia de
Quezon condeno a los esposos Techico a revender dicho terreno a la demandante en
la suma de P7,000, moneda filipina, y condeno a la demandante a pagar a los
esposos Techico los intereses legales de esta cantidad (de P7,000) desde el 28
de febrero de 1945, mas la contribucion territorial que ellos hayan pagado al
gobiemo desde la compra hasta su reventa. Contra esta decision la demandante
apelo.
La demandante contiende que el juzgado a quo erro al ordenar
que el precio de recompra del terreno sea de P7,000 en vez de P1,000 que
equivalen a P20,000 en moneda expedida por el ejercito japones. Los demandados,
en oposicion a esta contention de la demandante, sostienen que el precio de
recompra debe ser de P7,000 porque es la cantidad que ellos pagaron al comprar
el terreno de Saturnino Barreto.
La demandante vendio el terreno en la cantidad de P20,000,
moneda japonesa y, al ejercitar su derecho de retracto, no esta obligada a pagar
mas de lo que recibio en la venta. (Art. 1518, Codigo Civil). Como los P20,000
en moneda japonesa que ella recibio en 7 de julio de 1944, segun la tabla de
Ballantyne, no valen mas que P1,000 en moneda filipina, esta cantidad es, por
tanto, la que la demandante debe pagar en la recompra del terreno. Razon de esta
doctrina: El valor adquisitivo de la moneda japonesa en julio de 1944 estaba en
la proporcion de 20 a 1; esto es, que los P20, en papel moneda militar, no podia
obtener mas que una cosa avalorada en un peso, moneda iilipina. No se permite a
la demandante redimir el terreno por P20,000 en papel moneda japonesa porque ya
no valen nada; equivaldria a cederla el terreno sin pagar nada, que seria
injusto; pero debe entregar una cantidad equivalente al valor razonable de los
P20,000 en moneda japonesa que ella recibio al tiempo de la venta original. Esta
escala de Ballantyne habia sido adoptada en los casos de Hilado contra De la
Costa y otro,[1] 46 Off. Gaz., 5472; Soriano contra Abalos y otros,[2] G. R. No.
L-1525, julio 27, 1949; Cornejo contra Calupitan y otros,[3] G. R. No. L-2342,
octubre 27, 1950; Filipinas Cia. de Seguros contra Christern, Huenefeld &
Co., Inc.,[4] G. R. No. L-2294, mayo 25, 1951; De Asis contra Agdamag,[5] G. R. No.
L-3709 octubre 25, 1951.
Los esposos Techico contienden que la escritura de venta
absoluta otorgada a su favor por la demandante es clara e inequivoca renuncia a
su derecho de retracto; que, si su intencion fue reservar su derecho a recomprar
el terreno, lo hubiera hecho constar asi en la escritura. Es insostenible esta
contencion por carecer de base. No se debe perder de vista que el derecho de
retracto que ejercita la demandante no nace de un convenio sino por disposition
expresa de la Ley del Commonwealth No. 141. Su silencio no puede interpretarse
como renuncia: la venta esta sujeta a la condicion de retracto por expresa
disposicion legal. Es evidente que el proposito de esta ley es proteger a los
que, con el sudor de su frente, obtienen terreno del Estado por medio de
homestead o free patent. Originariamente se prohibia la venta de esta clase de
terreno dentro de siete anos desde la expedition del titulo, y no respondia del
pago de ninguna obligation contraida con anterioridad a la termination de dicho
periodo. (Art. 35, Ley No. 926). Pespues se dispuso que no se podia transferor
el terreno y sus mejoras, solicitado por medio de homestead, sin la aprobacion
del Secretario de Agricultura y Recursos Naturales; que todo traspaso hecho sin
dicha aprobacion es nulo, y producira el efecto de la cancelacion de la
solicitud y la denegacion del titulo. (Art. 21, Ley No. 2874). Pero, a pesar de
estas trabas, los terrenos concedidos por el gobierno para beneficio de bs
solicitantes o sus herederos caian en manos de personas adineradas, y entonces
la Legislatura aprobo la Ley del Commonwealth No. 141, dispohiendo que “todo
traspaso de cualquier terreno adquirido en virtud de titulo gratuito o de
homestead, cuando proceda, estara sujeto a la condicion de retracto por el
solicitante, su viuda o sus herederos legitimos por un periodo de cinco anos
desde la fecha del traspaso.” (Art. 119).
En la recompra del terreno se tiene en cuenta la cantidad que
recibio el homesteader o sus herederos en la venta original, y no la cantidad
que pago el ultimo comprador, en caso de que hubiese habido ventas
subsiguientes. El derecho de retracto estatuido por dicha ley se reserva
solamente al homesteader, su viuda o herederos, y puedet ser ejercitado dentro
del plazo de cinco anos contra cualquiera persona que lo tenga, ya sea la
primera o la decimaquinta compracipra. No se concede ese derecho a los
compradores; por eso, Saturnino Barreto no tiene derecho a recomprar el terreno
que el vendio a los esposos Techico.
Si la venta del lote por Saturnino Barreto a los esposos
Techieo se hubiera hecho con pacto de retro convencional, es evidente que aquel
podria ejercitar su derecho, y los Techieo tendrian derecho a exigirle que les
pagase P7,000; pero este no es el caso: Barreto no tiene derecho a recomprarlo
porque su venta fue absoluta; ese derecho esta reservado solamente a la
demandante o sus herederos.
Si se adoptase la teoria de los esposos Techieo, se frustraria
la sana intention de la Legislatura. Un ejemplo: Si Saturnino Barreto, despues
de comprar el terreno por P20,000, moneda japonesa, lo vende a los esposos
Techieo en la cantidad de P7,000, y estos lo venden despues en P30,000 a Zutano,
y este a Mengano en P50,000, la demandante tendria entonces que desenibolsar
P50,000 para recobrar su homestead: eso haria imposible la recompra. Los mal
intencionados, simulando varias ventas, se burlarian de las disposiciones de la
Ley.
Los que venden un terreno con la idea de recomprarlo algun dia
piden un precio que esta a su alcance, porque con ese mismo precio ejercitaran
el retracto. Los subsiguientes compradores de terrenos que fueron adquiridos por
titulo gratuito o por homestead deben tener muy en cuenta que el precio que el
homesteader recibio por su terreno en venta original es el precio de la recompra
dispuesta por la ley, y no el precio con que lo obtuvo el ultimo comprador. Si
los esposos Techieo Jiubieran obrado con ordinaria precaution, habrian
descubierto en la Oficina del Hegistrador de Titulos que estaban comprando un
terreno obtenido por titulo gratuito y como tal estaba sujeto a retracto.
La demandante reclama que no debe pagar a los Techieo el
impuesto territorial del terreno y los intereses legales de los P7,000. Esta
contencion esta bien fundada. Los esposos Techieo habian comprado el terreno en
28 de febrero de 1945; desde entonces se hicieron duenos del mismo a cambio de
los P7,000 que habian pagado y, como propietarios, disfrutaron de sus frutos; no
tienen derecho a percibir los intereses legales de la cantidad pagada, porque ya
dejaron de ser dueiios de ella. Como consecuencia forzosa del dominio del
terreno, los esposos Techico quedaron obligados a pagar la contribucion
territorial correspondiente; no tienen derecho, por tanto, a que se les devuelva
el impuesto pagado por ellos porque es gravamen legal que sigue al terreno;
solamente cesa su obligation de pagar el impuesto despues que hayan dejado de
ser duenos del terreno.
Se confirma la decision apelada en cuanto condena a los esposos
Jordan Techico y Arcadia de Jesus a que revendan el terreno a la demandante; se
ordena que la cantidad de retracto sea de P1,000, moneda filipina, corriendo por
cuenta de la demandante los gastos del contrato de reventa; se sobresee la
demanda en cuanto a Saturnino Barreto; y se revoca dicha decision en cuanto a
sus otras disposiciones. Sin pronunciamiento sobre costas.
Paras, Pres., Bengzon, Padilla, Jugo, Bautista Angelo, y
Labrador, MM., estan conformes.
[1]83 Phil., 471.
[2] 84 Phil., 206.
[3] 87 Phil., 555.
[4] 89 Phil., 54.
[5] 90 Phil., 249.