PURA KALAW LEDESMA Y RAFAEL LEDESMA, DEMANDANTES Y APELADOS, CONTRA EMILIO PICTAIN, DEMANDADO Y APELANTE.

Tratase de una causa iniciada en el Juzgado Municipal de Manila en que el
demandado por no estar conforme con una sentencia condenatoria, apelo para ante
el Juzgado de Primera Instancia. Despues de la vista correspondiente, este
Juzgado condeno al demandado a desalojar la finca situada en la calle R.
Hidalgo, No. 1100, Manila, a pagar a los demandantes el alquiler mensual de P40
desde el primero de Agosto de 1945 hasta que la desaloje y a pagar las costas
del juicio. En la misma sentencia se autoriza al demandado a quitar las mejoras
puestas por el, dejando el local en la misma condicion en que estaba antes de
poner aquellas.

En apelacion, el demandado no discute las conclusiones de hecho de la
sentencia apelada. Solo suscita cuestiones de derecho, alegando que el Juzgado
inferior erro al no aplicar la Ley No. 689 al caso presente y al no sobreseer la
demanda por falta de causa de accion.

El apelante alega que con la aprobacion de la Ley No. 689 en 15 de Octubre de
1945, el contrato de arrendamiento que, segun el articulo 1581 del Codigo Civil,
debia entenderse de mes en mes, quedo automaticamente extendido a seis meses;
que el contrato de arrendamiento que comenzo desde la fecha en que entro en
vigor la ley, fue extendido hasta el 15 de Abril de 1946; que despues de esta
fecha fue solamente cuando nacio la causa de accion de los demandantes. Por esta
razon,—arguye el demandado,—debio haber sido sobreseida la demanda.

Para salvaguardar el bienestar de los habitantes de las ciudades destrozadas
por la guerra, para preservar la salud publica y evitar desordenes innecesarios
en la comunidad, el Congreso haciendo uso de su poder de policia aprobo la Ley
No. 689, que dispone que el contrato de arrendamiento de mes en mes—a falta de
convenio expreso sobre su duracion—”se entendera hecho por seis meses.” Como la
Ley aprobada no era conmensurable con las exigencias de la situacion, el
Congreso, en el siguiente periodo de sesiones, la enmendo haciendo que el
contrato se entienda hecho por un año. (Articulo 1.° de la Ley No. 689 del
Commonwealth como ha sido enmendada por la Ley No. 66 de la Republica.) Este
plazo de un año se contara “desde el tiempo en que haya comenzado la ocupacion
en virtud de semejante contrato.” ¿A que contrato se refiere la ocupacion? ¿Al
contrato habido bajo las disposiciones del Codigo Civil o bajo las disposiciones
de la nueva ley?

Si el arrendatario, pongamos como ejemplo, ha ocupado la finca desde el
.primero de enero de 1940 bajo un alquiler mensual y, por continuada tacita
reconduccion de mes en mes, estuvo ocupandola hasta el 18 de Octubre de 1946
fecha en que se aprobo la Ley de la Republica No. 66, ¿desde cuando hemos de
contar el año de arrendamiento? Hay tres teorias: (1) desde la primera ocupacion
de acuerdo con las disposiciones del Codigo Civil o el primero de Enero de 1940
en el caso propuesto; (2) desde la aprobacion de la Ley No. 66 de la Republica;
y (3) desde la primera tacita reconduccion despues de la aprobacion de esta
Ley.

Si hemos de contarlo desde el 1.° de enero de 1940, que es la ocupacion
original bajo el Codigo Civil, el arrendatario ya no tendria derecho a ese plazo
de un año porque ha terminado ya en 31 de diciembre del mismo año; ese plazo ha
transcurrido con exceso. No habra sido la intencion del Congreso computar el
plazo de un año desde la ocupacion original de acuerdo con las disposiciones del
Codigo Civil. En tal caso el plazo que concede la ley seria ilusorio, si no
absurdo.

“Si las palabras de la ley fueren susceptibles de mas de una acepcion, lo
absurda que resultaria una interpretacion constituye un argumento de fuerza en
contra de su adopcion.” (Chartered Bank of India, Australia and China
contra Imperial y Banco Nacional, 48 Jur. Fil., 983.)

“En la interpretacion de una ley siempre se debera determinar y dar efecto a
la intencion del legislador, y los tribunales no se atendran a la letra de una
ley cuando se desvie de la verdadera intencion y objeto de la legislatura y
lleve a conclusiones incompatibles con el espiritu de la Ley. Sobre esta materia
Sutherland, la autoridad mas notable en materia de hermeneutica legal, dice:

” ‘La intencion de una ley es la ley.—Si es valida una ley debe
producir sus efectos de acuerdo con el objeto y la intencion del legislador. La
intencion es la parte vital, la esencia de la ley, y la regla principal de
interpretacion es determinar y dar efecto a la intencion. La intencion del
legislador al promulgar una ley es la misma ley, y debera hacerse cumplir cuando
se determine, aun cuando no sea compatible con la letra estricta de la ley. Los
tribunales no se atendran a la letra de una ley cuando se desvia de la verdadera
intencion y objeto de la legislatura y lleva a conclusiones incompatibles con el
objeto general de la ley. La intencion es el espiritu que da vida a una sancion
legislativa. Al interpretar una ley el procedimiento apropiado es proponerse
seguir y ajustarse a la verdadera intencion de la legislatura y adoptar el
sentido que harmonice mas con el texto y fomente de la mejor manera la politica
y fines de la legislatura.” (2 Sutherland, Statutory Construction, 693.) Torres
contra Limjap, 56 Jur. Fil., 153.

Si hemos de contarlo desde la fecha de la aprobacion de la ley—18 de Octubre
de 1946—no tendriamos absolutamente ningun fundamento en la ley, pues esta
expresamente dispone que el nuevo plazo debe contarse “desde el tiempo en que
haya comenzado la ocupacion en virtud de semejante contrato” sin referencia
alguna a la fecha en que entro en vigor la ley.

Si hemos de contar el plazo desde la primera tacita reconduccion despues de
la aprobacion de la ley, entonces el año comienza desde el primero de noviembre
de 1946 y termina el 30 de Octubre de 1947. De las tres teorias o
interpretaciones la ultima es la que esta de acuerdo con la intencion del
legislador, es la que proporciona un remedio positivo y razonable a la actual
crisis de viviendas. Ademas, no es posible que el Congreso haya querido poner en
peor situacion a un antiguo arrendatario que ha estado ocupando una finca por
muchos años que a un nuevo que solo ocupa la finca despues de la aprobacion de
la ley: no puede dictar una ley discriminatoria. La razon cardinal de la ley era
dejar las cosas en status quo para minimizar los efectos de la guerra;
que no habria casas suficientes para los lanzados judicialmente, si los
arrendadores reclamasen el desahucio de los arrendatarios bajo las disposiciones
del articulo 1581 del Codigo Civil. Habia urgente necesidad de restringir los
motivos de desahucio en bien de la comunidad, como hubo necesidad de una orden
de moratoria debido a una completa dislocacion economica. El Congreso dispuso
que “Excepto como se dispone en el articulo (once) doce de esta Ley, ningun
arrendatario u ocupante sera desahuciado en casos que no sean la falta
voluntaria y deliberada del pago de alquileres o cuando el arrendador tiene que
ocupar el edificio cedido en arrendamiento.” (Sec. 2, Ley No. 689 del
Commonwealth tal como fue enmendada por la Ley de la Republica No. 66.) Con esta
disposicion legal ningun arrendatario, despues de la aprobacion de la ley, sera
desahuciado a menos que (a) voluntaria y deliberadamente deje de pagar la
renta; o (b) que el arrendador tenga necesidad de ocupar la finca; o
(c) que el arrendatario la subarriende sin el consentimiento escrito del
arrendador.^[1] (Sec. 11.)

Segun la sentencia apelada, los demandantes tienen necesidad de ocupar la
unica casa que les quedo, parte de la cual ocupa hoy el demandado. Todas sus
demas casas habian sido quemadas durante la entrada de las tropas libertadoras,
y actualmente viven en una casa en la calle Valenzuela No. 241, Manila, pagando
un alquiler mensual de P250. Estas conclusiones de hecho de la sentencia apelada
no deben ser revisadas. (Regla 42, articulo 2.) ¿No es injusto que los
demandantes, teniendo una casa de su propiedad, no puedan ocuparla y tienen que
vivir en otra y pagar un alquiler mensual? ¿Si es inhumano, bajo las
circunstancias actuales, echar a un inquilino de una casa arrendada, no es
tambien inhumano privar al dueño del uso de la suya solamente porque alguien la
ocupa? El sentido elemental de justicia exige que el dueño ocupe su casa con
preferencia a cualquiera otra persona; que no quede obligado a la triste suerte
de vivir en casa ajena, pagando un alquiler mas o menos exorbitante.

La disposicion de la ley de que ningun arrendatario sera desahuciado sino
solamente en los casos especificados es mandatoria, y debe ser aplicada en
asuntos pendientes en los tribunales de justicia al tiempo de su aprobacion. Es
ley de caracter emergente, y solamente estara en vigor durante cuatro años desde
la fecha de su aprobacion. En la nota explicativa, los autores del proyecto de
ley presentado en el Senado, dijeron: “Como se trata de castigar una
especulacion que es producto de las circunstancias especiales creadas por la
guerra, la ley dejara de regir en cuanto transcurra la emergencia.” De acuerdo
con esta emergencia obro el Congreso. Los tribunales no pueden obrar de otro
modo.

La necesidad de los demandantes de usar la casa es su causa de accion para
desahuciar al demandado. No erro el Juzgado a quo al no sobreseer la
demanda.

Se confirma la sentencia apelada con las costas contra el
apelante.

Moran, Pres., Paras, Briones, Hontiveros y Tuason,
MM., estan conformes.

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^[1] Santos contra De Alvarez, 78
Phil., 503.

PERFECTO, M.:

Conforme con el resultado.

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FERIA, J.:

Under Commonwealth Act No. 689, as amended by Republic Act No. 66, as
construed by this Court in the case of Santos vs. De Alvarez (78 Phil.,
503), the only cases in which a tenant may be ousted are (1) deliberate failure
to pay the rents, (2) sublease of the premises without the consent of the
lessor, and (3) necessity of the landlord to occupy the premises.

A lessee may be ousted, even before the expiration of the term of
lease stipulated by the parties or provided by law, if the lessee (1)
deliberately fails to pay the rents, or (2) sublease the property to another
without the lessor’s consent. But if the landlord needs to occupy the property
leased, may he oust the tenant before the expiration of the term of lease
stipulated in the contract of lease, or extended by Act No. 689? The majority
decision holds the affirmative, and we the negative for the following cogent
reasons:

The provisions of section 1, Act No. 689 as amended by Republic Act No. 66
provides that contracts of lease of residential building which do not specify
any term, shall be considered as one year duration counted from the date of
occupation by virtue of said contract of lease, at the option of the lessee. If
the lessee may be ousted before the expiration of the term of lease stipulated
by the parties or extended by law if he needs the premises, what is the use of
such extension? It would be absolutely useless or superfluous for the law to
provide for such an extension by the law itself, if the lessor may oust the
lessee at any time if he needs the property leased. It is elementary that if a
law contains several provisions or particulars, such a construction if possible
will be adopted as will give effect to all (section 58, Rule 123).

Besides, there cannot be any doubt that Act No. 689, as amended, was enacted
by Congress for the benefit of tenants rather than that of landlords. Generally
tenants are poor people who cannot afford to live in a house of their own, and
landlords are well-to-do persons who have sufficient means to have or build
residential houses for themselves. To hold that, under Act No. 689, as amended,
conventional or legal term of lease that is binding upon the lessee, does not
bind the lessor if the latter needs the premises leased, would be to place the
lessor in a better position than the lessee. It is true that there are
exceptional cases in which the landlord may need badly the property leased and
cannot afford to have any other house to live in except the property leased; but
it is to be presumed that the lessor under such circumstance or having such
perspective, would not have his property leased at all, or would not have leased
it without term but for a short term so as to prevent the application of the law
which considers as a lease for one if there is no term fixed by the party, in
order that he may have the premises whenever he may need to occupy it.

There is no reasonable ground on which to base the conclusion that the period
of extension provided by Act No. 689 is applicable to the present case in which
the contract of lease was entered into in 1940, for there being no evidence that
a period or term of lease was stipulated by the parties, the legal presumption
is that the original lease was from month to month, because the rent was paid by
month, and that the occupation of the property leased must have begun at the
time the original lease was perfected. And there is no legal way for considering
the first tacit renewal after the approval of said Act as the contract of lease
entered into without term by the parties, referred to in section 1 of Act No.
689, as amended, since tacit renewal (tacita reconduccion) is not a contract
without term entered into by the parties, but an implied renewal of a previous
contract. A tacit renewal takes place only if before the expiration of fifteen
days after the expiration of the term of a previous contract of lease, no demand
to recover the possession of the property leased from the tenant has been made
by the landlord or lessor. There cannot be a tacit renewal without a prior
contract.

We are of the opinion that the trial court did not err in not
dismissing the complaint, because the plaintiffs need the premises for their own
use according to the evidence, and therefore the judgment appealed from is
affirmed with costs against the appellant.

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HILADO, J.:

I concur in the decision of the majority
which affirms the judgment appealed from. But my reasons are those which have
been set forth at length in my dissenting opinion in Moya vs. Barton, p.
14, ante. The fact that the owner, as found by the court below, needs the
premises is one of the reasons impelling affirmance, but it is by no means the
only, the most fundamental, much less an indispensable reason, as
I believe having demonstrated in the aforesaid dissenting opinion.

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BENGZON, J.:

I concur in the result.

This litigation requires interpretation or application of sections 1 and 2 of
Commonwealth Act No. 689 (October 15, 1945) as amended by Republic Act No. 66
(October 18, 1946). They will be in force four years, and read partly as
follows:

” ‘SECTION 1. A lease for the occupation as dwelling of a building or part
thereof which is not a room or rooms of an hotel, or lot, which does not specify
any term, shall be considered of one year’s duration counted from the date of
occupation by virtue of said lease at the option of the lessee. * * *

” ‘SEC. 2. * * * Except as provided in section twelve of this Act, no lessee
or occupant shall be ejected in cases other than for willful and deliberate
nonpayment of rents or when the lessor has to occupy the building leased.’
“

The above-quoted portion of section 1 necessarily amends article 1581 of the
Civil Code providing that “in default of an agreement as to the duration of the
lease, it is understood as being from year to year, when an annual rent has been
fixed, from month to month when the rent is monthly, and from day to day when it
is daily.” However, doubts will arise upon the question whether the amendment
governs contracts existing before its approval, like the one between the
litigants at bar.

Important limitation upon the exercise of legislative power is the
constitutional injunction that “no law impairing the obligation of contracts
shall be passed.” (Article III, section 1, paragraph 10.) Similar to a provision
in the United States Constitution, it has always been a part of our organic
acts, beginning with the Philippine Bill in 1902. It has been enforced, more
than once, by Philippine Courts in the holding that a contract is not ordinarily
affected by any amendment to the law under which it was entered, said law being
considered a part of every contract.^[1]

Sanctity of contracts is thus definitely a fundamental in our juridical
structure. However, superior to it, there exists the all-pervading police
power^[2] permitting the promulgation of
such laws as may be found reasonably necessary to the health, safety and comfort
of the citizens at large. That is to say, the Legislature may, under some
circumstances, by virtue of the police power, approve laws affecting the
obligations of existing contracts. Known examples are the so-called mortgage
moratorium laws enacted in a number of states for the relief of mortgagors
during the existence of an emergency (see 16 C. J. S., p. 843) and the
emergency housing laws suspending a landlord’s right to dispossess a holdover
tenant by summary proceedings or by ejectment (16 C. J. S., p. 845).
Nevertheless, the intention to affect existing agreements should be clear;
because, having in mind the law’s concern for the plighted world, courts will,
if possible, give prospective effect to all new legislation modifying
contractual obligations; and will apply new rules to existing contracts
only when a positive unavoidable command is found in the enactment.

Now, I see in section 1 of Act No. 689, as amended, no directive incompatible
with its future operation. Hence,” I believe it does not aflect existing
contracts at the time of its passage.

On the other hand, section 2 orders
that “no lessee or occupant shall be ejected” except “for willful and deliberate
non-payment of rents or when the lessor has to occupy the building leased”.^[3] These terms compel immediate application to
instant lawsuits. No court would now be justified in decreeing the ouster of
tenants except for the causes indicated. The purpose of the law is plain: to
avoid speculation on rents and to afford relief to tenants, whose precarious
condition has become acute by the widespread devastation of the last war. The
Legislature has spoken: during the four-year period, no lessee shall be turned
out except for the causes listed. Courts must obey the prohibition, which
although modifying previous contracts may not be judicially declared invalid,
because it is undoubtedly a police measure, designed to meet a real emergency
endangering the life and the health and the welfare of so many members of the
general public.

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^[1] Government of the Philippine Islands
vs. Frank, 13 Phil., 236; Derkum vs. Pension and Investment Board,
62 Phil., 171; Casanovas vs. Hord, 8 Phil., 125; U. S. vs. Chua,
39 Phil., 556; U. S. vs. Diaz Conde, 42 Phil., 766.

^[2] Malcolm and Laurel, Constitutional
Law, 3d Ed., p. 339, citing Barbier vs. Connally, 113 U. S., 27; New
Orleans Gas Light Co. vs. Louisiana Light, 11 U. S., 650.

^[3] Tenant may also be ejected if he subleased
building without owner’s consent (section 11, Commonwealth Act No.
689).

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PADILLA, M.:

Concurro con la mayoria en la confirmacion del fallo objeto de alzada; mas no
en las razones que se exponen para apoyarla.

La accion se incoo el 10 de agosto de 1945, antes de la aprobacion de la Ley
de la Mancomunidad No. 689. Esta se aprobo el 15 de octubre de 1945. Se basaba
el motivo de accion de la parte actora en la ley entonces vigente, o sea, el
Codigo Civil; y asi ella lo planteo en el juzgado municipal. En el de primera
instancia, al que se elevo el asunto en grado de apelacion, la parte actora no
cambio de motivo de accion, pues no podia porque no le era permisible hacerlo.
El demandado no invoco en su contestacion que se presento el 29 de septiembre la
Ley de la Mancomunidad No. 689, pues todavia no se habia aprobado dicha ley.
Solo la invoco en su memorandum presentado el 14 de enero de 1946. El Juzgado
a quo decidio el asunto a base de la ley vigente al tiempo de entablarse
la accion. Ni siquiera se hizo en el fallo mencion de la ley invocada por el
demandado en su memorandum. ¿Puede este Tribunal Supremo en el ejercicio de su
competencia de revision dar aplicacion o poner en vigor una ley que no existia y
por tanto no regia al tiempo de incoarse la accion? Si la sentencia se
concretara a revisar el fallo objeto de alzada—el motivo de accion enjuiciado;
declarara, en contestacion al argumento del demandado, que la ley de la
Mancomunidad No. 689 invocada por el no es aplicable al pleito; y confirmara el
fallo objeto de alzada, no tendria que escribir esta opinion. Pero la sentencia
hace pronunciamientos respecto de la ley invocada por el demandado y da a
entender que da a la ley aplicacion a un pleito cuyo motivo de accion surgio o
nacio mucho antes de que dicha ley entrara en vigor. Y lo que es peor hace
pronunciamientos respecto a la ley de la Republica No. 66, aprobada el 18 de
Octubre de 1946, enmendatoria de la anterior.

El motivo de accion de la parte actora era la expiracion del plazo de
arrendamiento que a falta de convenio lo suplio la ley, o sea, el Codigo Civil.
El hecho de que la razon que le movio a la parte actora a entablar la accion, o
sea, de que necesitaba para su uso personal de la finca objeto de desahucio,
coincida con uno de los motivos que la nueva ley invocada por el demandado
provee para el lanzamiento de un inquilino, no faculta a este Tribunal dar a
dicha ley un efecto retroactivo. Si la opinion contraria prevaleciera y
constituyera doctrina, me preocupa la posibilidad de que los tribunales
inferiores diesen tambien efecto retroactivo a leyes que no les es permitido dar
porque por su espiritu o por su texto no lo autorizan. No es este el asunto ni
es esta la ocasion en que debamos analizar y determinar el alcance de los
articulos 1.° y 2.° de la Ley de la Mancomunidad No. 689, tal como fue
reformada.

La sentencia declara que “No habra sido la intencion del Congreso computar el
plazo de un año desde la ocupacion original de acuerdo con las disposiciones del
Codigo Civil. En tal caso el plazo que concede la ley seria ilusorio, si no
absurdo.”

La absurdidad que advierte la sentencia no esta en la ley sino en la
interpretacion y aplicacion que se da a ella. Si no se diese a la ley efecto
retroactivo no se caeria en ningun absurdo.

La ley provee que todo contrato de arrendamiento para la ocupacion de un
edificio o parte de el destinado a habitacion—que no sea una habitacion o
aposento de un hotel—o terreno, en que no se estipule el plazo de arrendamiento,
se entendera hecho por un año, a opcion del arrendatario, a contar desde la
fecha en que haya comenzado la ocupacion en virtud de dicho contrato. Esta
disposicion es clara. Se refiere a contratos de arrendamiento que se celebraren
despues de la aprobacion de la ley. Para el computo del año la ocupacion no
comienza desde la fecha en que entro en vigor la ley, ni desde la fecha en que
caduco o expiro el plazo de la tacita reconduccion, sino “desde la fecha de la
ocupacion en virtud de dicho contrato.” Este es el contrato que dio al
arrendatario derecho a ocupar la finca arrendada y no otro contrato. No se
refiere a la tacita reconduccion, que no es un contrato entre las partes, sino
lo que provee la ley en el caso de que el arrendatario siguiera ocupando la
finca arrendada por quince dias despues de caducado el plazo estipulado en el
contrato de arrendamiento (articulo 1566, Codigo Civil); ni puede referirse a
contratos de arrendamiento que se celebraron antes de la vigencia de la ley y
cuyos plazos convencionales todavia no hubiesen expirado despues de aprobada la
ley, porque adoleceria la ley del defecto de nulidad por infringir derechos
contractuales existentes, contrario a las disposiciones de la Constitucion.
Repito que si no se diese a la ley efecto retroactivo no se incurriria en ningun
absurdo ni se encontraria dificultad en la solucion del problema que nos
ocupa.

No es cierto lo que se afirma en la sentencia de que seria un descrimen el no
conceder el beneficio del año que provee la ley a un antiguo arrendatario que
hubiese estado ocupando la finca arrendada, porque, aparte de que concediendole
tal plazo se infringirian derechos contractuales existentes, de todos modos si
dicho arrendatario continuara despues de la aprobacion de la ley en el goce de
la finca arrendada, ya por tacita reconduccion, ya porque el plazo estipulado
todavia no hubiese expirado, no podria ser lanzado de la finca por espacio de
cuatro años desde la aprobacion de la ley, sino por cualquiera de los tres
motivos que la referida ley señala en sus articulos 2.° y 11.° y de los
previstos en el Codigo Civil que no estan derogados ni modificados. El
arrendatario que comenzare a gozar de la posesion de una finca despues de
aprobada la ley, en virtud de contrato en que no se estipulase ningun plazo,
tendria derecho a un año de arrendamiento; y caducado ese plazo legal, tampoco
podria ser lanzado durante cuatro años desde la aprobacion de la ley, sino por
cualquiera de los motivos que dicha ley y el Codigo Civil disponen. El
arrendatario que ocupare una finca despues de la vigencia de la ley en virtud de
un contrato celebrado en que el plazo estipulado fuese menos de un año, tampoco
podria ser lanzado de la finca, despues de expirado el plazo convencional, por
cuatro años desde la aprobacion de la ley, sino por cualquiera de los motivos
previstos en la aludida ley y en el Codigo Civil.

El plazo legal de un año que la ley provee no es absoluto, porque si dentro
de ese año el arrendatario voluntaria y deliberadamente no pagase el alquiler;
si dentro de ese año el arrendador tuviese necesidad de la finca arrendada para
su uso personal; si dentro de ese año el arrendatario sub-arrendase la finca o
parte de ella sin el consentimiento por escrito del arrendador; si dentro de ese
año el arrendatario infringiese estipulaciones del contrato; y si dentro de ese
año el arrendatario hiciese impropio uso de la finca, el podria ser lanzado de
ella. Si esta no fuese la verdadera intencion del legislador, se sancionaria la
ocupacion de la finca por un año sin pago de alquiler; se privaria de la finca
durante ese año al arrendador que necesitase de ella para su uso personal; se
permitiria durante ese año al arrendatario, que ya no necesitase de la finca por
haberla sub-arrendado, seguir en el goce legal de la misma, no obstante no
necesitarla para su habitacion, dando lugar a que por el sub-arriendo el
arrendatario pudiera especular o percibir un alquiler que no le corresponderia;
y se tendria que tolerar infracciones del contrato y usos de la finca que la
pusiesen en peligro de destruccion.

No se puede concebir que el legislador sancionara la ocupacion por un año de
una finca residencial en virtud de un contrato de arrendamiento, aun cuando el
arrendatario no pagase el alquiler estipulado, porque ello haria de la ley
ineficaz por infringir la Constitucion. Sabido es que las fincas residenciales
estan afectas a una gabela directa—el impuesto territorial—que se paga
anualmente. La morosidad en el pago del impuesto daria por resultado la
confiscacion (forfeiture) de la finca. ¿Como se exigiria el pago del impuesto y
se decretaria la confiscacion de la finca por morosidad en el pago del impuesto,
cuando la causa de esta no seria otra sino la autorizacion por el Estado al
arrendatario a ocupar la finca aun cuando no pagase el alquiler estipulado? El
articulo 1.° del titulo III de la Constitucion prohibe se prive a cualquiera
persona de su propiedad sin debido proceso de ley.

Tampoco puede concebirse que el legislador concediera al arrendatario por un
periodo de un año mas derecho que al dueño de la finca cuando este la necesitase
para su uso personal. De ahi que este motivo pueda ejercitarse por el arrendador
aun durante el plazo de un año que la ley provee.

Igualmente, es inconcebible que el legislador permitiera al arrendatario
ocupar la finca arrendada por espacio de un año por medio de sub-arrendatarios
cuando el ya no necesitase de ella.

En el asunto de Santos contra De Alvarez, R. G. No. L-332 cuya
decision se promulgo el 18 de junio de este año, en la que hice mencion de esta
opinion como fundamento de mi disidencia, se hace este pronunciamiento: “Under
this provision, a lessee cannot be ejected even for non-payment of rents, where
such non-payment is not willful and deliberate and the lessor does not need the
property for himself and the lessee has never subleased it without authority. In
other words, a lessee who is unable to pay on time the agreed rents because of
poverty or of any other circumstance beyond his control cannot, under the
present law, be ejected from the leased property, if the other two circumstances
are not present.” (78 Phil., 503.)

Esto que se acaba de transcribir es, a mi juicio, erroneo e injusto; y si
ello reflejase fielmente la intencion del legislador, entonces la ley seria
subversiva y contraria a la Constitucion, porque siendo uno de los deberes
publicos del Estado el “promover la justicia social a fin de asegurar el
bienestar y la estabilidad economica de todo el pueblo” (articulo 5, titulo II),
el Estado en vez de cumplirlo, construyendo, por ejemplo, viviendas para los
desheredados de fortuna y haciendo uso para ello de los recursos del fisco, la
mayoria de este Tribunal lo pone sobre los hombros del arrendador o dueño de una
finca residencial para que lo haga por el Estado sin hacer coparticipes en dicha
carga a los demas ciudadanos. Y se hace dicho pronunciamiento, no obstante la
inhibicion constitucional de que no se expropie (taken) propiedad privada para
uso publico sin justa compensacion (parrafo 2, articulo 1, titulo III), pues es
lo que equivaldria, aunque en pequeña escala, el permitir a un arrendatario
ocupar por un año una finca residencial aun cuando no pagara el alquiler
estipulado. Y lo peor aun es que la mayoria no permite el lanzamiento de un
arrendatario “que no pudiese pagar a tiempo el alquiler estipulado por razon de
pobreza o por otras circunstancias fortuitas,” sin la concurrencia de los otros
dos motivos, o sean, (1) la necesidad de la finca arrendada para uso personal
del arrendador; y (2) el sub-arriendo de la finca o parte de ella por el
arrendatario sin el consentimiento por escrito del arrendador. Los tres motivos
que señala la ley no tienen que concurrir a la vez. Uno de ellos basta.

La Ley de la Mancomunidad No. 689, tal como fue reformada por la Ley de la
Republica No. 66, no deroga ni substituye al Codigo Civil en la materia, aun
temporalmente, porque dicha ley tiene aplicacion a contratos de arrendamiento en
que el arrendatario tratase de continuar habitando en una finca residencial y
pagase el alquiler estipulado. Se le protege por dicha ley, pues por la escasez
de viviendas le seria dificil hallar otra a donde trasladarse. Solo por
cualquiera de los motivos señalados por la ley y de los previstos en el Codigo
Civil que no estan reformados se le podria lanzar de la finca por el
habitada.

El articulo 1569 del Codigo Civil provee cuatro motivos por los que se podria
lanzar a un inquilino. El primero, o sea, la expiracion del plazo convencional o
legal, esta modificado por la ley, en el sentido arriba expuesto, o sea, de que
no se podria lanzar al inquilino dentro de cuatro años desde la aprobacion de la
Ley de la Republica No. 66, sino solo por cualquiera de los motivos señalados en
los articulos 2.° y 11.° de la Ley de la Mancomunidad No. 689, tal como esta
reformada. El segundo, o sea, la falta de pago del alquiler estipulado, esta
tambien reformado, en el sentido de que la falta de pago del alquiler debe ser
voluntaria y deliberada, es decir, de que la falta de pago de alquiler
estipulado debe ser de un arrendatario que teniendo con que pagar no lo hace. En
otras palabras, la ley no ampararia al arrendatario que quisiese vivir a costa
ajena. No tiene aplicacion la ley al caso de un arrendatario indigente o del que
despues de cierto tiempo de celebrado el contrato quedase insolvente, porque si
se les incluyera dentro del alcance de la ley, se pondria una carga del Estado,
como mas arriba se ha dicho, en los hombros del dueño de la finca arrendada. El
mendigo que, pretendiendo tener medios que no los posee para arrendar una finca
residencial, consiguiese arrendar y ocuparla, no solo no estaria amparado por la
ley sino que el tendria que afrontar un proceso. La ley no puede imponer al
dueño de una finca residencial el deber de permitir a un indigente o insolvente
que la ocupe sin pago de alquiler o justa compensacion, porque ello privaria al
dueño aunque temporalmente del uso de su propiedad sin debido proceso de ley. El
tercero no esta derogado por la ley ni siquiera temporalmente. Y la razon es
obvia. Si un arrendatario, infringiendo las estipulaciones del contrato, quitase
el maderaje del zaquizami; despues, el de los tabiques que separan las
habitaciones; y mas tarde, el de las ventanas, para utilizarlo como leña, ¿no
podria dicho arrendatario ser lanzado y obligado ademas a pagar daños y
perjuicios? Si la contestacion es afirmativa, como no puede ser otra, entonces
es erronea la tesis que sostiene que la ley deroga o substituye al Codigo Civil
en la materia, aun temporalmente. El cuarto tampoco esta abrogado por la ley aun
temporalmente. Y la razon es tambien clara y evidente. Si un arrendatario no
habitase o viviese en la finca arrendada y la tuviese cerrada todo el tiempo; o
si en ella depositase nitroglicerina, ¿no podria dicho arrendatario ser lanzado
de la finca arrendada? Creo que la afirmativa se impone. Por tanto, no puede
sostenerse la proposicion de que la ley substituyo o derogo al Codigo Civil en
la materia aun temporalmente (Ley No. 689, tal como fue reformada).

Y si todo lo expuesto no fuese suficiente para demostrar de una manera
inconcusa e irrefragable de que no se debe de dar efecto retroactivo a la Ley de
la Mancomunidad No. 689 y a la de la Republica No. 66, enmendatoria de la
anterior, me bastaria citar el articulo 14.° de la primera ley que dispone:
“Esta ley estara en vigor por un periodo de dos años despues de su aprobacion.”
Este mismo articulo, enmendado por la Ley de la Republica No. 66, prescribe:
“Esta ley estara en vigor por un periodo de cuatro años despues de su
aprobacion.” Y el articulo 2.° de la ley enmendatoria provee: “Esta ley entrara
en vigor tan pronto sea aprobada.” ¿No son estas disposiciones una prueba
irrefutable de la irretroactividad de la Ley? ¿Bajo que principio o regla de
hermeneutica legal se podria convertir el futuro imperfecto en preterito?

La mayoria no para mientes en las graves consecuencias que trae consigo el
dar a la ley efecto retroactivo. Si se diese a la ley tal efecto, los
arrendatarios tendrian derecho a entablar accion, cuyo motivo no hubiese
prescrito, para recobrar el exceso de alquiler que hubieran pagado antes de la
aprobacion de la ley, por constituir dicho exceso una infraccion del articulo
3.° de la ley. Los arrendadores que antes de que entrara en vigor la ley
hubiesen cobrado directa o indirectamente por alquiler una cantidad mayor de la
permitida por la ley en su articulo 3.°, podrian ser procesados de acuerdo con
el articulo 9.° de la ley. El legislador no tuvo en cuenta estas consecuencias,
porque no fue su intencion aprobar la ley con caracter retroactivo. Si el
hubiera tenido tal intencion, esas consecuencias no hubiesen pasado
desapercibidas de su ojo avizor. No puedo creer que el legislador con
conocimiento cabal de esas consecuencias aprobara la ley con caracter
retroactivo, pues el procesamiento de un arrendador que antes de aprobarse la
ley hubiese percibido o cobrado por alquiler una cantidad mayor de la permitida
por la ley en su articulo 3.°, seria insostenible, porque la ley que autorizase
tal procesamiento seria ex post facto y por tanto inconstitucional. La
Constitucion prohibe se procese a cualquier ciudadano por un acto que no era
punible cuando se efectuo, aunque ya lo fuese al incoarse el proceso (parrafo
11, articulo 1, titulo III).

Vuelvo a insistir en que no se incurriria en un
absurdo ni se encontraria dificultad en la solucion del problema que nos ocupa,
si no se diese a la ley efecto retroactivo. Dando a la ley tal efecto, ademas de
lo absurdo en que se incurre y de la dificultad que se encuentra en la
resolucion del pleito, se comete el grave error de resolverlo no a base de lo
enjuiciado segun la ley vigente, sino a base de una ley que no existia y por
tanto no regia, al tiempo de entablarse la accion.

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Diciembre 1, 1947

PABLO, M.:

En su mocion de reconsideracion y nueva vista, el demandado alega que los
demandantes en las causas Nos. 71044, 71277 y 71278, habian pedido el desahucio
de las arrendatarias Esperanza Poblete, Rosa Aguinaldo y Mary Lardizabal de los
locales ocupados por ellas, y vencidas en juicio correspondiente, los
desocuparon. Los demandantes en vez de ocuparlos para vivienda, los han
arrendado a otros inquilinos que pagan mejor alquiler. La casa ocupada
antiguamente por Rosa Aguinaldo bajo alquiler de P20 mensual esta hoy ocupada
por Pablo Decena con una renta de P80; la ocupada antiguamente por Esperanza
Poblete por P35 mensual fue cedida a Underwood Business College por P200 y la
ocupada antiguamente por Mary Lardizabal bajo alquiler mensual de P16.50 esta
hoy ocupada por Andres Castro por P75. Y el demandado pregunta: “¿que ha pasado
con las alegaciones de los demandantes de que ellos necesitan las casas para su
uso en las tres demandas presentadas? Aunque hasta ahora la casa ocupada por el
demandado no esta cedida aun a otra persona como sucedio a las casas ocupadas
por las señoras ya nombradas, puede correr la misma suerte cuando este
desocupada. Los demandantes—concluye el demandado su argumento—por su posicion
social, por su riqueza, no ocuparian los bajos de una pequeña accesoria.”

Los demandantes en contestacion a esta mocion de reconsideracion en vez de
desvirtuar los tres casos de desahucio mencionados, citan una declaracion jurada
suscrita por Rafael Ledesma, uno de los demandantes, del tenor siguiente:

“Yo, Rafael Ledesma, esposo de Pura Kalaw Ledesma, uno de los demandantes y
apelados en esta causa, bajo juramento prestado en legal forma, declaro:

‘Que el local objeto de esta causa, situado en la calle R. Hidalgo No. 1100
es necesario que lo vaque el demandado y apelante porque desde un principio lo
necesitaba para establecer alli un negocio de importacion que tengo por
organizar con otros compañeros, y no puede abrirlo en ese sitio porque el
demandado y apelante lo retiene;

“Que dicho sitio es un sitio comercial y no residential, pues, el local esta
situado en la calle R. Hidalgo, Manila, en donde estan muchas casas comerciales,
como la Estrella del Norte, Squire & Bingham, Riu Hermanos, La Suiza, el
establecimiento de taller de escultura del señor Vicente, etc., y el mismo
demandado esta utilizando el local para su negocio de barberia como el mismo lo
admite;

“Que los demandantes y apelados no desahucian al demandado para fines de
subir la renta, sino porque el infrascrito lo necesita para su indicado
negocio.”

Los hechos admitidos en esta declaracion jurada demuestran que los
demandantes no tienen necesidad del local para su habitacion sino para
establecer juntamente con otros compañeros un negocio de importacion. Entonces
no tienen derecho a desahuciar al demandado porque el articulo 2.° de la Ley No.
689 del Commonwealth, tal como ha sido enmendado por la Ley de la Republica No.
66, dispone que “ningun arrendatario u ocupante sera desahuciado en casos que no
sean la falta voluntaria y deliberada del pago de alquileres o cuando el
arrendador tiene que ocupar el edificio cedido en arrendamiento.” La
ocupacion de que habla este articulo tiene que ser para habitacion y no para
abrir un negocio de una sociedad en proyecto. El espiritu que informa la Ley No.
66 es reducir en tres las causas de desahucio, haciendo mas humanas, mas en
consonancia con las condiciones anormales que nos trajo la guerra las
disposiciones legales sobre arrendamiento de fincas urbanas. Es tan facil
desahuciar, bajo el Codigo Civil, a un arrendatario que en un momento dado, si
asi les place a los arrendadores, habria tantos lanzamientos que no habria
habitaciones suficientes para tantos necesitados. Habria que obligar a muchas
familias a vivir a la intemperie, expuestas a las inclemencias del tiempo,
habria malestar general, la salud publica quedaria en peligro, la voragine de
pasiones e intereses encontrados daria lugar a un incalculable caos. Si una
tercera parte de los arrendatarios en Manila fuesen desahuciados por orden
judicial ¿podra disponer el gobierno de bastante fuerza para verificar su
lanzamiento? Un dueño, bajo la nueva ley, debe tener derecho preferente para
habitar su casa; pero si no es para habitacion, sino para un negocio en
proyecto, el arrendatario no debe ser echado.

Los demandantes arguyen que el local en cuestion esta en una calle comercial
en donde estan la Estrella del Norte, Squires Bingham, Riu Hermanos, La Suiza, y
que no esta sujeto a las disposiciones de la Ley No. 66 de la Republica. Segun
la misma declaracion jurada de uno de los demandantes, el local ocupado por el
demandado lo utiliza el para una barberia y para vivienda de su familia. Ese
local es mas indispensable para la manutencion de la familia del demandado que
para un negocio en perspectiva de los demandantes. El alojamiento es para el
hombre tan necesario como el alimento. Desahuciar, bajo las presentes
circunstancias, al demandado es desposeerle del unico medio de que se vale para
alimentar a su familia. Los demandantes, aun sin ese proyectado negocio, pueden
continuar viviendo. El demandado no debe ser desahuciado del local: el articulo
1.° de la Ley No. 689 del Commonwealth, tal como fue enmendado por la Ley No. 66
de la Republica, dice que “se considerara incluido en las disposiciones de esta
Ley, el edificio usado no solamente como habitacion del arrendatario sino
tambien como lugar de negocio de este para industrias caseras destinadas a la
manutencion de su familia.” Esta disposicion legal esta inspirada indudablemente
en el sentimiento elevado y sublime que distingue el hombre de los demas seres:
el de no privar al projimo de su pan de cada dia.

Los demandantes contienden que las conclusiones de hecho del Juzgado inferior
no pueden ser alteradas, ni modificadas; que solamente las cuestiones de derecho
suscitadas por el demandado en apelacion son las que este Tribunal debe
resolver. Es cierto. En efecto, confirmamos la sentencia apelada aplicando la
ley sobre las conclusiones de hecho del Juzgado a quo, no discutidas por
las partes.

Puesto que la mocion de nueva vista del demandado se basa en la prueba
nuevamente descubierta del hecho de que los demandantes no necesitan la casa
para si, admitido por el demandante Rafael Ledesma en su declaracion jurada,
tenemos que acceder a la mocion y, sin necesidad de abrir de nuevo el juicio
declarar probado el hecho admitido por ambas partes y dictar esta resolucion. No
alteramos las pruebas: son los demandantes los que sometieron otros hechos sobre
los cuales hemos hecho estos nuevos pronunciamientos legales en cuanto a la
aplicacion de las disposiciones de la Ley No. 689 del Commonwealth, tal como
fueron enmendadas por la Ley No. 66 de la Republica.

Se revoca la sentencia del Juzgado a quo: se sobresee la demanda. Los
demandantes pagaran las costas.

Moran, Pres., Paras, Feria, Bengzon,
Briones y Tuason, MM., estan conformes.

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PERFECTO, J.:

We cannot agree with the resolution reversing the decision promulgated in
this case on August 29, 1947.

There are no new facts and there is no new situation justifying the
reversal.

We also wish to dissent from the reaffirmation in the resolution of
the theory of the retroactive effect of Commonwealth Act No. 689 as amended by
Republic Act No. 66. Our position against the retroactivity of either or both
Acts is extensively explained and argued in our opinion in the case of Santos
vs. De Alvarez (78 Phil., 503).

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HILADO, J.:

I dissent from the resolution on the motion
for reconsideration. The contract of lease involved herein having antedated by
several years the enactment of Commonwealth Act No. 689 and Republic Act No. 66,
the provisions of said Acts invoked in the resolution should not be applied, and
the new facts stated in the resolution are absolutely immaterial. For these
reasons and in view of the other considerations set forth in my dissent in Moya
vs. Barton, p. 14, ante, I am of the considered opinion that the
motion for reconsideration should be denied.