G.R. No. L-7084. October 27, 1954

La recurrente pide una orden perentoria contra el Registrador de
Titulos de la ciudad de Davao para que registre el contrato de
arrendamiento otorgado a su favor por la Atlantic Gulf & Pacific
Co. of Manila.

Los hechos son los siguientes: La recurrente es una corporacion
extranjera organizada de acuerdo con las leyes de Filipinas, con
oficinas en Manila. En 9 de junio de 1953 la Atlantic, Gulf &
Pacific Co. of Manila, una corporacion organizada de acuerdo con las
leyes de West Virginia, Estados Unidos de America con Hcencia para
negociar en Filipinas, dio en arrendamiento a la recurrente el lote No.
1241 del catastro de Davao. La clausula de la escritura pertinente al
caso es del tenor siguiente:

“2. That the term of this lease shall be twenty-five
years from the date hereof, subject to renewal or extension for another
twenty-five years,, under such terms and conditions as the parties
hereto may thereupon mutually agree. For the purposes of such renewal
or extension, the LESSEE shall so convey in uniting to the LESSOR at
least ninety days before the expiration of the lease.”

En 13 de julio del mismo ario la recurrente, por medio de su
abogado, presento la escritura de arrendamiento para su inscripcion al
Registrador de Titulos de Davao, el cual expreso sus dudas acerca de la
procedencia del registro, teniendo en cuenta la circular No. 139 de la
Oficina General de Registro de Terrenos; y si la recurrente insistia en
el registro, dicho registrador elevaria el asunto en consulta a la 4.ii
sala del Juzgado de Primera Instancia de Manila. El abogado de la
recurrente, creyendo que tardaria mucho tiempo una consulta al juzgado,
acudio a la Oficina General de Registro de Terrenos, cuyo jefe, el Sr.
Enrique Altavas, resolviendo la consulta, expidio el siguiente dictamen:

“With reference to your letter of the 13th instant,
inquiring as to whether or not the Register of Deeds of Davao was
justified m refusing the registration of the lease agreement over a
parcel oi land executed by Atlantic, Gulf & Pacific Co. (American
owned) in favor of your client, Smith, Bell & Co., Ltd., an alien
corporation, for a period of 25 years with option to renew for another
25 years, I have the honor to quote hereunder the dispositive portion
of the resolution of the Court of First Instance of Manila, 4th Branch,
to Consulta No. 33G of the Register of Deeds of Camarines Sur, as
follows:

‘After a careful study of the facts stated in the
above-mentioned transcribed consulta, the undersigned is of the opinion
that, until otherwise fixed by a superior authority, twenty-five years
is a reasonable period of duration for the lease of a private
agricultural land in favor of an alien qualified to acquire and hold
such right, which has been recognized by the Supreme Court in its
decision in the case of Krivenko vs. The Register of Deeds of Manila.’

“In
view thereof, the Register of Deeds of Davao, was justified in refusing
the registration of the aforesaid lease as it is in contravention of
the said resolution of the Court which has been circularized to all
Register of Deeds in OUT Circular No. 139 dated Hay 6, 1952.”

El jefe de la Oficina General de Registro de Terrenos funda su
opinion en una circular del Secretario de Justicia, que en parte dice
asi: “since it is ownership by aliens which is prescribed, the test in
determining the reasonableness of the period should be whether the
lease in effect amounts to a conferment of dominion on the lessee” so
that the period of the lease should not be of “such a duration as to
vest in the lessee the possession and enjoyment of land with the
permanency which proprietorship ordinarily gives.”

Fundandose en el parrafo 6 del articulo 1491, relacionado con el
articulo 1646 del Codigo Civil de Filipinas, algunos contienden que los
extranjeros que no pueden compar bienes inmuebles por disposition
constitucional (Krivenko contra Director de Terrenos) tampoco pueden
obtenerlos en arrendamiento. En nuestra opinion, la cortencion carece de base por varias razones.

Para saber el alcance de estos tres articulos del nuevo Codigo
Civil, investiguemos la razor, por que fueron adoptados. Dichos
articulos dicen asi:

“ART. 1646. The persons disqualified to buy referred
to in articles 1490 and 1491, are also disqualified to become lessees
of the things mentioned therein.

“ART. 1490. The husband and the wife cannot sell property to each other, except:

(1) When a separation of property was agreed upon in^[1] the marriage settlements; or

(2)
When there has been a judicial separation of property (in accordance
with the provisions of Chapter VI, Title III, of this book) under article 191.

“ART.
1491. The following persons cannot acquire by purchase, even at a
public or judicial auction, either in person or through the mediation
of another:

(1) The guardian OR PROTUTOR, the property of the per son or persons who may be under his guardianship;

(2) Agents, the property whose administration or sale may have been intrusted to them, unless the consent of the principal has been given;

(3) Executors and administrators, the property of the estate under administration ;

(4) Public officers and employees, the property of the State or of any subdivision thereof, or of any government owned or controlled corporation, or of public institution, the administration of which has been intrusted to them; this provision shall apply to judges and government experts who, in any manner whatsoever, take part in the sale;

(5) Justices, judges, prosecuting attorneys, clerks of superior and inferior courts, and other officers (of such courts) and employees connected with the administration of justice,
the property and rights in litigation or levied upon an execution
before the court within whose jurisdiction or territory they exercise
their respective functions; this prohibition includes the act of
acquiring by assignment and shall apply to lawyers, with respect to the
property and rights which may be the object of any litigation in which
they may take part by virtue of their profession.

ACTIONS BETWEEN CO-HIERS
CONCERNING THE HEREDITARY PROPERTY, ASSIGNMENT IN PAYMENT OF DEBTS, OR
TO SECURE THE PROPERTY OP SUCH PERSONS, SHALL BE EXCLUDED FROM THIS
RULE.

(6) Any others specially disqualified by law.

Por que no se prohibe la venta de bienes entre marido y mujer?
Para impedir el fraude: evitar la simulacion de venta, o que se ejerza
indibida influencia en el otorgamiento de la misma en pejuicio de
terceros.

La prohibicion de los cinco casos del articulo 1491 se funda en
principios de moralidad: El tutor, albacea o administrador no debe
aprovecharse de la confianza depositada en el, comprando los bienes de
la tutela, del albaccazgo o de la administracion. Los agentes no deben
tomar ventaja de su relacion fiduciaria con el mandante, adquiriendo en
compra la propiedad del mandante, a menos que este Io haya consentido.
Los funcionarios publicos no deben aprovecharse de las ventajas que les
proporciona su cargo para comprar los bienes confiados a ellos para
beneficio del publico. Los magistrados, jueces, riscales, escribanos y
otros empleados relacionados con la administracion de justicia tampoco
deben hacer uso indebido de su cargo para adquirir los terrenos en
litigio en su respectiva jurisdiccion.

Se refiere el parrafo 6 del articulo 1491 a todas las personas y a
todos los bienes en general, o solamente a ciertas personas aue tienen
relacion fideicomisaria con los bienes cuya adquisicion por compra se
prohibe? Oeemos que no se refiere a todas las personas en general,
nacionales o ex-tranjeros, sino solamente a aquellas personas a
quienes, por las relaciones especiales que tienen con los bienes, no
debe permitirseles comprarlos. Y por eso dice: “Any others specially disqualified by law.”

“It is a general rule of statutory construction that
where general words follow an enumeration of persons or things, by
words of a particular and specific meaning, such general words are not
to be construed in their widest extent, but are to bo held as applying
only to persons or things of the same general kind or class as those
specifically mentioned.

“This rule is commonly called the
‘cjusdem generis’ rule, because it teaches us that broad and
comprehensive expressions in an act, such as ‘and all others’ or ‘any
others,’ are usually to be restricted to persons or things ‘of the same
kind’ or class with those specially named in the preceding words. It is
of very frequent use and application in the interpretation of statutes.
“Illustrations and applications:

“The rule of ‘ejusdem
generis,’ is properly applied to a statute exempting from taxation
certain enumerated kinds of property and ‘other articles,’ the general
term being strictly confined to the similitude of those, specifically
named.” (Black on Interpretation of Laws, 2nd Ed., 203.)

Por eso el articulo 1646 dice que las personas descualificadas para
comprar de acucrdo con los articulos 1490 y 1491 estan tambien
inhabilitadas para obtener en arrendamiento las cosas mencionadas alii
(of the things mentioned therein).

Los miembros de la Comision Codincadora y del Congteso saben al
dedillo la prohibicion constitucional y el asunto de Krivenko. Si su
intencion hubiera sido prohibir el arrendamiento a las personas
descualificadas para comprar terrenos, el articulo 1646 se hubiese
redactado en esta forma: “The persons disqualified to buy agricultural
lands, accoiding to the Constitution, are also disqualified to become
lessees of the same.”

A Por que se adopto el articulo 1646? Por la analogia que existe entre el contrato de venta y el de arrendamiento:

Se transmite en el uno el dominio y en el otro el goce o uso de la
cosa. Es verdad que hay similitud entre uno y otro; pero es solo
aparente, superficial. El arrendatario tiene al parecer los mismos
derechos que el dueno; pero entre uno y otro existe una diferencia muy
importante, sustancial, en cuanto al dominio. El arrendador no tiene la
posesion de la cosa, pero conserva la propiedad, el domino; el
arrendatario goza del uso del inmueble nada mas: no ejerce el dereclio
dominical.

El extranjcro que compra un terreno se hace dueno, ejerce dominio
sobre el mismo; pero el que obtiene arrendamiento no consigue mas que
la posesion o uso del terreno;’ no existe el peligro de que un
arrendatario se convierta en dueno del terreno; el dominio lo conserva
el arrendador. Un arrendamiento por cincuenta afios no concede posesion
permanente que ponga en peligro la seguridad del territorio; la
posesion solo tiene la duracion estipulada por medio del contrato.

La base sobre que descansa la prohibicion constitucional de venta a
extranjeros es la necesidad de conservar el dominio sobre el patrimonio
nacional; la Asamblea Constituyente queria retener en manos de los
nacionales el dominio aobre los terrenos de propiedad privada para no
poner en peligro la integridad de la nation. Imaginese por un momento
la situation de Filipinas si el 70 por ciento de la propiedad inmueble
estuviera bajo el dominio de los extranjeros. Parte de la poblacion
tendria que remontarse o vivir en balsas sobre los inmundos esteros,
lagos o mares, Habria una poblacion flotante como en Hongkong. Los
naturales en dicha colonia, en vez de vivir en casas, nacen, viven y
mueren en “sampanes”; por falta de alberque, muchos duermen tiritando
de frio en las aceras de edificios extranjeros. La isla era de los
chinos; pero hoy, apenas se puede contar con los dedos a los chinos que
conservan donrmio sobre terrenos. Mientras los extranjeros prosperan y
viven en la abundancia, los naturales se arrastran en la miseria, ni
siquiera tienen un palmo de tierra en donde caer muertos. Ofuscados por
el tarillo del oro, se desprendieron de sus terrenos sin percatarse de
que mas tarde las monedas se escaparian de sus manos como aves de paso.
Y todo porque no han tenido la prevision de conservar la .propiedad
bajo su dominio.

Prohibir el arrendamiento de bienes inmuebles en Filipinas por
extranjeros es impedir que sus duefios perciban el beneficio
correspondiente. No tenemos estadisticas a la vista; pero no es
exagerado decir quo mas de un 50 por ciento de las fincas comerciales
en las ciudadcs de Filipinas estan, mediante arrendamiento, ocupadas
por extranjeros. Si se prohibiera el arrendamiento de inmuebles a
extranjeros, quedarian vacantes muchos. No es dificil calcular el dano
que causaria tal prohibicion. El articulo 1, Titulo XIII de la
Constitucion, dispone:

“Pertenecen al Estado todos los terrenos agricolas,
madereros y mineros del dominio publico, las aguas, los minerales, el
carbon, el petroleo y otros aceites minerales, todas las fuentes de
energia potencial y cualesquiera otros recursos naturales de Filipinas;
y su disposicion, explotacion, desarrollo o aprovcchamiento se
lirnitaran a los ciudadanos filipinos, o a las corporaciones o
asociaciones, do cuyo capital, en un sesenta por ciento, por lo menos,
fueren duenos dichos ciudadanos, con sujicion a cualesquier derecho,
pi’ivilegio, arrendamiento o concesion que existieren respecto a dichos
recursos naturalea en la fecha de la inauguracion del Gobierno que se
establece bajo esta Constitucion. Con exccpcion de los terrenos
agricolas del dominio publico, no seran enajenados los recursos
naturales, y no se otorgara ninguna licencia, concesion a arrendamiento
para la explotacion, desarrollo o aprovechamiento de cualesquiera
recursos naturales, por un periodo mayor de veinticinco aiios,
prorrogable por otros veinticinco, excepto en cuanto al aprovechamiento
de aguas para fines de riego, abastecimiento, o para pesquerias u otros
usos industriales, que no sean la produccion de energia, respecto a los
cuales el uso provechoso podra ser la medida y el limste de la
concesion.”

Si la Constitucion no prohibe el arrendamiento de terrenos publicos
a ciudadanos extranjeros ipor que el Congreso va a prohibirles, por
medio del Codigo Civil nuevo, el arren-damiento de los bienes de la
propiedad privada? iPara que los propietarios no reciban la renta de
sus fincas? El arrendamiento de terrenos publicos fomenta su desarrollo
y los mejora. Si se limitase su arrendamiento solamente a los
naturales, la mejora seria lenta. Tenemos un ejemplo: El area ganada al
mar (Port Area) de Manila y Cebu se da en arrendamiento a cualquiera
persona por 99 aiios, y al expirar el plazo, toda la mejora se
convierte en propiedad del Estadb. Con cste sistema de arrendamiento
muchas mejoras se han hecho en el area y al cabo del termino ganara el
gobierno las mejoras hechas sin invertir un solo centimo. Otro: En la
ciudad de Cebu, los extranjeros construyen edificios de concreto en
lotes arrendados y al cabo de diez anos las mejoras se convierten en
propiedad de los duenos de dichos lotes. De suponer es que los
congresistas y senadores cebuanos en particular y los miembros del
Congreso en general tenian conocimiento de todo esto; el Congreso no
podia haber prohibido el arrendamiento a extranjeros de bienes
inmuebles. Ello retardaria la mejora del area ganada al mar y de los
terrenos de propiedad privada en Cebu, una ciudad completamente
arrasada por la ultima guerra. En Zamboanga, Cagayan de Oro y Davao
existen tambidn espacios (para pier) disponibles para arrendamiento.

El contrato de venta o arrendamiento de terreno con titulo Torrens
no obliga a tcrceras personas, a menos que este inscrito; solo obliga a
las parte contratantes. Por eso, como medida de precaticion, se ordena
su inscripcion.

El articulo 193 de la Ley No. 2711 y el articulo 57 de la ?Ley de
Registro de Terrenos, disponen que es deber del Registrador de Titulos
inscribir todas las escrituras relativas a terrenos registrados cuando
la ley exige o permite su registro. La obligation del Registrador de
Titulos de mscribir un contrato de arrendamiento es ministerial. (67
Phil 222.)

Y por ultimo, el articulo 1643 del Codigo Civil de Filipinas dispone en parte lo siguiente: * * * However, no lease for more than ninety-nine years shall be valid.”

El contrato, cuyo registro es hoy objeto de Jitigio solamente dura 25
anos, prorrogable en otros 25: no llega a 99 anos.. Por tanto, esta de
acuerdo con la ley, es valido, solamente es nulo el arrendamiento por
mas de 99 anos.

Se ordena al Registrador de Titulos de la ciudad de Davao que
registre el contrato de arrendamiento otorgado por la Atlantic, Gulf
& Pacific Co. a favor de la recurrente.

Bengzon, Jngo, Bautista Angelo, Concepcidn, y Reyes, J. B. L., MM., estan conformes.

Padilla y Montemayor, MM., conformes en el resultado.

---

^[1] Las lineas subrayadas son
adiciones al Codigo Civil antiguo, las que estan entre parenteais son
las sustituidas y Ian que estan en letras mavusculas son las partes
suprimidas.

---

CONCURRING

PARAS, C. J.:

In the case of Alexander A. Krivenko vs. Register of Deeds, City of
Manila, 44 Off. Gaz., (2) 473, this court (at least the majority) held
that aliens are disqualified from acquiring private agricultural land
which includes private residential land. This ruling was based on
section 5 of Article XIII of the Constitution, providing that “save in
cases of hereditary succession, no private agricultural land shall be
transferred or assigned except to individuals, corporations, or
associations qualified to acquire or hold lands of the public domain in
the Philippines.”

Article 1646 of the new Civil Code provides that the persons
disqualified to buy referred in articles 1490 and 1491 are also
disqualified to become lessees of the things mentioned therein; and
article 1491, paragraph (6), disqualifies from acquiring by purchase,
in addition to the persons enumerated in paragraphs (1) to (5) thereof,
“any others specially disqualified by law.” In the case at bar, the
petitioner, an alien corporation, seeks to register a lease in its
favor of a lot in Davao. Applied strictly, paragraph (6) of article
1491 may easily refer to all persons in general, who are disqualified
by any law, and not merely to those who have confidential relations
with the property to be purchased. If paragraph (6) simply provides
“and others,” the principle of ejusdem generis would apply. As
the petitioner is disqualified from acquiring private agricultural land
(which includes residential land) not only by a law but by the
Constitution which is more than a law, it cannot hold in lease the lot
in question. Even so, I concur in this decision, because it in effect
is in conformity with my dissent in the Krivenko case.